MBAF Consultores e Advogados, Gabriela Pereira
Em razão dos constantes problemas com os atrasos nas entregas de imóveis adquiridos na planta, o Ministério Público do Estado de São Paulo juntamente com a SECOVI-SP, assinaram um TAC (Termo de Ajuste de Conduta), através do qual ficou determinado que, havendo atraso na entrega dos imóveis adquiridos na planta superior a 6 (seis) meses, haverá incidência de multa mínima de 2%, acrescido de 0,5% ao mês sobre o valor total já pago.
De acordo com o entendimento do MPE, apesar da iniciativa ter sido da SECOVI- SP, o TAC será válido em todo o país, mas somente será válido para os contratos assinados a partir de 26 de novembro de 2011. Além disso, o valor da multa mínima em 2% foi fixada tendo como justificativa o valor da multa que o consumidor paga quando atrasa o pagamento.
Tais valores serão devolvidos através de um desconto a ser calculado sobre o valor restante, em prazo máximo de 90 (noventa) dias após a entrega das chaves ou da assinatura da escritura definitiva de compra e venda.
O que precisa ser posto em voga é que este TAC não traz quaisquer benefícios ao consumidor. Isso porque, não evita que haja atrasos nas entregas dos imóveis, mas sim que haja atraso sem qualquer tipo de punição até 6 (seis) meses após a data prevista da entrega. Ou seja, trata-se de um verdadeiro contrassenso, uma vez que tentam tornar obrigatório o atraso de 180 (cento e oitenta dias) após a data prevista para entrega.
Como é sabido, o prazo de 180 (cento e oitenta) dias de tolerância que está previsto nos contratos não pode ser tido como obrigatório, pois este somente pode ser concedido se comprovado que durante tal período a construtora ficou impossibilitada de dar continuidade à construção do empreendimento.
Ora caros leitores, a possibilidade de atraso deve ser prevista pelas construtoras antes de informar a data para entrega do imóvel, uma vez que boa parte dos adquirentes traçam suas vidas com base nesta data e como se não bastasse, em muitos casos, mesmo havendo a marcação de planos para os 180 dias após a data determinada para entrega, ainda tem algumas empresas que atrasam além do suposto prazo de tolerância.
Mister se faz também destacar que o dito TAC determina a forma de ressarcimento com base no valor que já foi pago pelo imóvel, o que configura uma aberração jurídica, uma vez que a indenização por danos morais não deve ser quantificada com base em um valor pré-fixado, pois esta tem o condão de reparar as consequências nocivas à moral do ofendido. Havendo esta forma de quantificação, não importa o dano que o adquirente tenha sofrido, pois irá ser melhor beneficiado quem pagou mais pelo imóvel.
No que tange à indenização por danos materiais, esta tem embasamento no prejuízo patrimonial sofrido pelo indivíduo. Desta forma, um indivíduo que pagou R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais) até a entrega das chaves, mas que, em razão do atraso na entrega do imóvel, precisou locar um outro imóvel para morar com sua família e por este paga a importância de R$ 500,00 (quinhentos reais) de aluguel mensal e R$ 150,00 (cento e cinquenta reais) de condomínio, resultando em um gasto mensal de R$ 650,00 (seiscentos e cinquenta reais), com base no TAC, terá um reembolso mensal tão somente de R$ 750,00 (setecentos e cinquenta reais), porém o valor gasto pelo adquirente foi de R$ 800,00 (oitocentos reais) mensais.
Desta forma, se a obra atrasar por 10 (dez) meses, o adquirente terá um prejuízo de R$ 500,00 (quinhentos reais). Sem comentar que é previsto pelo CDC no artigo no art. 42, que, havendo pagamento indevido o consumidor fará jus à repetição do valor em dobro. Isso quer dizer que, além de, no caso exposto, o adquirente ter a possibilidade de ficar no prejuízo, este ainda não será totalmente ressarcido, fazendo jus tão somente ao pagamento da multa mensal.
Destarte, prejuízos sofridos por pessoas atingidas pelo mesmo problema ser sempre quantitativamente diferenciados. Desta forma, não é justo, tampouco lógico, que uma pessoa que tenha adquirido um imóvel com o fito de revender tenha o mesmo proveito econômico oriundo da má prestação do serviço de quem adquiriu o imóvel com o objetivo de constituir família e tenha se preparado psicologicamente/financeiramente para a data anteriormente prevista.
Por tudo isso, cada caso deverá ser tratado com suas respectivas peculiaridades, não havendo respaldo lógico, tampouco jurídico para estipulação prévia do valor a ser ressarcido, ainda mais com base no valor já pago pelo imóvel, pois o valor do prejuízo sofrido poderá ser superior ao determinado como restituição.
Gabriela Pereira. Advogada. Membro do Grupo de Negócios em Construção do MBAF Consultores e Advogados S/S. Pós graduada em Direito Imobiliário pela Universidade Salvador (UNIFACS). Professora da matéria de Documentação Imobiliária do Curso Total – Curso Técnico em Transações Imobiliárias. construcao@mbaf.com.br | construcaonews.blogspot.com
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