sábado, 31 de março de 2012

Falta de provas de posse anterior causa negativa de reintegração de área em Manaus

As dificuldades em se levantar um material probatório, principalmente em ações de reitegração de posse, constumam a dificultar muito a veracidade das alegações do Requerente, mesmo este conseguindo ser coeso e verídico em suas afirmativas.

Em grande parte dos casos, as provas documentais são escassas e as testemunhais são contraditórias e superficiais, dificuldando muito o trabalho do magistrado na tentativa de prolatar uma sentença justa, frente ao caso concreto.

Abaixo segue matéria extraída da LexUniversal, que retrata bem as instabilidades enfrentadas numa demanda possessória.

"A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) negou recurso em que se pretendia a reintegração de posse de uma área em Manaus (AM). O autor afirmava ter a posse do imóvel há 24 anos, quando cerca de 600 pessoas invadiram o terreno.

Ele alegava que criava suínos e plantava hortaliças no local, inclusive com financiamento público, e que a invasão teria vandalizado suas benfeitorias. Mas o juiz entendeu que só havia provas da posse de menos de 10% da área pretendida, o que foi mantido pelo STJ.

A dúvida sobre a propriedade dos bens surgiu no início do processo, quando foi solicitado ao autor que identificasse se as terras pertenciam à União, ao Estado ou ao Município. Ele emendou a inicial e afirmou tratar-se de terras municipais, mas o Município, intimado a se manifestar, indicou que o imóvel não integrava seu patrimônio. Na ação, a associação de moradores da comunidade Luiz Otávio, no bairro Monte das Oliveiras, manifestou-se contra a reintegração.

Inspeção tardia

Segundo o autor, documentos de órgãos ambientais atestavam sua posse sobre 14 hectares do terreno. Mas o juiz concluiu que a posse anterior sobre a área só estava comprovada em relação a menos de 10% do imóvel.

Para o autor, porém, essa interpretação deveu-se à demora na realização da inspeção judicial, feita depois de 20 meses da invasão. A demora teria causado a descaracterização total da área, com ruas e habitações construídas pelos invasores.

O ministro Villas Boas Cuêva indicou, entretanto, que a inspeção foi somente um dos elementos adotados pelo juiz para decidir. Quanto aos documentos dos órgãos ambientais, por exemplo, o juiz afirmou que se tratava apenas de requerimento de regularização apresentado pelo autor, sem indicação dos limites do imóvel e com metragem menor do que a referida na ação de reintegração. Além disso, não houve qualquer manifestação sobre o mérito da solicitação.

Segundo o juiz, as benfeitorias, demonstradas apenas por fotos, também apontavam para uma posse sobre área muito menor do que a pretendida. Ele também usou fotos de satélite e desenho de arquiteto para concluir que a posse existia apenas sobre fração da área reivindicada.

Fatos e provas

“Como se vê, foi somente após ter incursionado detalhadamente na apreciação do conjunto fático-probatório, que as instâncias ordinárias concluíram pela impossibilidade de acolhida integral das pretensões do autor”, asseverou o ministro relator.

“Esta Corte já teve a oportunidade de se pronunciar em inúmeras oportunidades acerca da inviabilidade da inversão das conclusões das instâncias de origem acerca da configuração dos requisitos ensejadores da procedência ou improcedência de ações possessórias por demandar inegável revisão de fatos e provas”, acrescentou.

“Logo, por qualquer ângulo que se analise a questão, a manutenção do acórdão recorrido desponta como a única solução possível”, concluiu."

quinta-feira, 15 de março de 2012

Shopping para classe C atrai fundo de investimento

Mais uma vez os fundos imobiliários aparecem como forma inovadora e rentável de fonte de investimentos.

A classe média surge, novamente, como alvo dos investidores, tendo em vista seu acelerado e gradual crescimento. A matéria abaixo apresentada demonstra, claramente, as estratégias utilizadas pelos investidores para alcançar um bom rendimento sem o comprometimento de vultosas quantias:

Marcelo Michalua, diretor da RB Capital: "Conversas com operadores de shopping centers para desenvolver produtos"

Diante da necessidade de buscar novos recursos para financiar os projetos em carteira, incorporadoras de shopping centers passaram a vender participações minoritárias nos empreendimentos para fundos de investimento imobiliário. Há um interesse crescente desses investidores em comprar participações em negócios voltados para a nova classe média, após um aumento no número de projetos para essa faixa de renda.

Para os fundos, essa é uma forma de diversificar os investimentos, sem a necessidade de comprometer grande volume de capital, e para ampliar potencial de retorno. Para as incorporadoras, abre-se uma oportunidade para se capitalizarem sem perder o controle dos negócios e continuar na gestão da operação. As incorporadoras, assim, têm acesso a capital mais barato do que se fossem recorrer a bancos para novos investimentos.

"É um processo natural que faz parte do amadurecimento do mercado no país. Vemos com bons olhos uma parceria em termos de SPE [Sociedade de Propósito Específico], mas não há nada fechado agora", disse Carlos Felipe Fulcher, presidente da 5R Shopping Centers, com seis empreendimentos em andamento. Quando o investimento é feito em uma SPE, cria-se uma empresa para gerir o empreendimento com administradores pré-definidas e pode ter prazo de atuação determinado.
O Valor apurou que a General Shopping estaria avaliando a hipótese de venda de participação em shoppings para fundos imobiliários. Seriam recursos para investir em novos empreendimentos, que ainda estão na gaveta e fazem parte do plano de crescimento. Procurada, a companhia não se manifestou sobre o assunto.

Em agosto de 2011, a General Shopping vendeu uma participação de 44% no Shopping Sulacap para o fundo da RB Capital. A General Shopping ficou com 51% do empreendimento. O fundo captou R$ 107,8 milhões na oferta, que serão utilizados para a construção do shopping, localizado no Jardim Sulacap no Rio de Janeiro, habitado por consumidores de classe C. A inauguração está prevista para agosto de 2014.

A General Shopping continua com o controle acionário do empreendimento e se torna a administradora do shopping. Os 5% remanescentes pertencerão a sócios minoritários do projeto.
"Estamos em conversas com outros operadores de shopping centers para desenvolver produtos nessa modalidade," diz Marcelo Michaluá, sócio-diretor da RB Capital. O executivo destaca que a venda de participações minoritárias é uma boa opção de captação de recursos para as incorporadoras porque não onera o balanço com a contração de dívidas.

Levantamento da área de fundos imobiliários da Credit Suisse Hedging-Griffo mostra que existem pelo menos 30 shoppings que ainda pertencem a um único proprietário e que poderiam ser potenciais alvos dos fundos de investimento. BR Malls e General Shopping lideram essa lista (ver quadro ao lado). Numa análise de 19 shoppings que pertencem a BR Malls e General Shopping, pelo menos 9 atendem principalmente a classe C.

Em janeiro, o fundo CSHG Brasil Shopping realizou uma permuta com o Sonae Sierra Brasil, em que adquiriu 17,12% do Shopping Penha em contrapartida da venda de 30% do Shopping Plaza Sul. Esse último passou a ser controlado pelo Sonae Sierra, com 60% do capital, que administra o shopping. "O shopping Plaza Sul não tem mais como crescer fisicamente, já no shopping Penha vemos maior capacidade de expansão e de crescimento orgânico", afirma André Freitas, gestor de fundos imobiliários da CSHG.

O portfólio da CSHG ainda adquiriu, no mês passado, uma participação de 20% do Mooca Plaza Shopping, com foco na nova classe média, localizado no bairro de mesmo nome, e vendido pela Construtora São José pelo valor de R$ 104,9 milhões. A administradora e controladora do shopping é a BR Malls com 60% do capital.

De acordo com Freitas, a CSHG procura empreendimentos já em operação e com pelo menos 15 mil metros quadros de área bruta locável (ABL). O aumento dos investimentos do fundo da CSHG em shoppings localizados na zona leste de São Paulo está ligado ao crescimento do poder aquisitivo das classes C e D e ao desenvolvimento do mercado imobiliário nessa região.

"Essa é uma das regiões que mais crescem em termos de renda, e contará com investimentos da Prefeitura de São Paulo em função da construção do estádio (no bairro Itaquera), que sediará a Copa do Mundo", diz Freitas.

O gestor também vê oportunidades de investimento em cidades do interior do Estado de São Paulo como Campinas, e em capitais do Nordeste e do Mato Grosso.

Para o diretor da Brazilian Mortgages, Vitor Bidetti, a desimobilização de grandes empreendedores é uma tendência no mercado, mas há poucas oportunidades interessantes para a compra de participações minoritárias. A própria BM está com oferta em análise na Comissão de Valores Mobiliários (CVM) com o objetivo de levantar recursos para a aquisição de até 40% do Shopping Jardim Sul, no bairro Morumbi, na capital paulista. Este shopping é controlado pela BR Malls.

A previsão de captação do BM Jardim Sul é de R$ 226,306 milhões, distribuídos em quatro emissões e com aplicação mínima de R$ 10 mil. A BR Malls garantirá uma rentabilidade média de 8,8% ao ano aos cotistas do fundo, pelo período de quatro anos.

Dados sobre o desempenho de seis empresas de shoppings center que têm ações cotadas na Bovespa mostram que, nos últimos 12 meses, o valor dos papéis cresceu, em média, 24%.
O Bahia Econômica apurou que a engenharia financeira da Ponte Salvador-Itaparica está pronta, mas ainda não tem o apoio do setor privado.

O modelo foi montado com a participação da Caixa Econômica Federal e será baseado nos Certificados de Potencial Adicional de Construção – CEPACs.  A construção da ponte seria financiada através do pedágio e  da ocupação imobiliária da Ilha.

Os primeiros estudos mostram que o potencial imobiliário da Ilha seria da ordem de R$ 25 bilhões e esses recursos teriam de viabilizar a construção da ponte e de toda infraestrutura urbana e viária da Ilha.

O problema é que as empresas construtoras teriam de adiantar ou financiar o montante de R$ 6 bilhões para a construção, pois o investimento imobiliário só teria retorno a posteriori.

Segundo informacões extra oficiais, o economista Gustavo Franco, ex presidente do Banco Central foi um dos consultados sobre o assunto e apresentou propostas de financiamento capazes de viabilizar o empreendimento. Apesar disso, as empreiteiras estão relutando, pois preferem fazer a obras através de licitação com recursos do PAC.

O governador Jaques Wagner não aceita essa hipótese, até porque nesse sistema, com os atrasos tradicionais no âmbito governamental, a Baía de Todos os Santos teria em sua paisagem um canteiro de obra sem data certa para terminar.

O modelo de ocupação imobiliária da Ilha é bem estruturado, seguiria à risca a legislação ambiental, haveria projetos sociais e seria precedido por um Plano Diretor Urbano.

sexta-feira, 2 de março de 2012

As armadilhas do aluguel por temporada

MBAF, Saulo Aguiar

Em cidades de veraneio, é fácil a constatação na mudança de hábitos da população local, bem como a euforia dos visitantes. Uma energia completamente distinta daquela costumeiramente presenciada durante todo o ano impera no ambiente, nos trazendo uma sensação ímpar de felicidade e bem estar.

É justamente atrás dessas sensações que determinados municípios são “invadidos” por milhares de turistas, que saem do seu local de origem prontos para aproveitarem o que o verão tem de melhor para lhes oferecer.

Nessa mesma proporção, milhares de pessoas se ocupam em preparar estratégias para lucrar com a chegada dessa verdadeira mina de ouro, num intuito de obter bons proveitos econômicos, enquanto outros tantos se divertem.

A locação por temporada é um dos mais conhecidos e eficazes métodos de se obter um resultado financeiro satisfatório à curto prazo, que envolve uma rentável e confortável situação, tanto para o locador como para o locatário, consecutivamente.

Os proprietários de imóveis nas proximidades dos circuitos do carnaval de Salvador, por exemplo, conseguem prover ganhos em um curto espaço de tempo, sem haver, necessariamente, um grande incômodo à sua própria família, ou talvez um pequeno desconforto, amplamente recompensado pelos efetivos proveitos financeiros que advirão dessa relação jurídica.

Na verdade, os ganhos são tão rentáveis que até os profissionais da área, corretores, especialistas em vendas de imóveis na planta, por exemplo, retiram-se temporariamente do seu labor cotidiano para se dedicarem exclusivamente à locação de imóveis por temporada.

A variedade proporcionada é tão grande que se adapta a todos os gostos e “bolsos” de locatários. Nas regiões de festivos carnavalescos da capital baiana, por exemplo, se pode encontrar apartamentos de 50 à 60 metros quadrados, pelo valor de R$ 6.000,00, durante os seis dias de festas. Quantia esta que pode variar a depender, obviamente, do local e do tamanho do imóvel.

O que não se pode duvidar é de se tratar de uma razoável quantia para um curto espaço de tempo.

Entretanto, não só de alegrias vive uma relação entre proprietários e inquilinos. Muitas situações desagradáveis podem surgir durante esse lapso temporal e alguns principais pontos devem ser destacados.

O locador, inicialmente, deve tomar todas as cautelas necessárias para evitar um futuro litígio junto ao locatário. Ou seja, deve aquele trabalhar com a ideia de medidas de prevenção, adotando de maneira ordenada todo o procedimento de praxe, no momento de locação do seu imóvel.

Exigir, caso possível e pactuado, antecipadamente o montante integral do valor cobrado para a locação do bem, conforme preceito contido no art. 49 da lei 8.245/91, ficando assim já respaldado em hipótese de inadimplemento após o período contratado.

Além disso, reduzir claramente a termo os pontos do contrato, como nome dos contratantes e as condições do pacto celebrado, com cláusulas que não deem margem a lacunas ou ambíguas interpretações, bastando ser simples e objetivo.

Outra cautela a ser observada é o cumprimento do prazo para permanência do locatário no imóvel. Verifica-se, conforme literalidade do art. 50 da lei do inquilinato, que ultrapassados 90 dias e havendo permanência do inquilino no imóvel, o contrato, inicialmente pactuado como temporário, automaticamente se converterá em indeterminado, desaparecendo, inclusive, o direito de o locador auferir a quantia devida antecipadamente, o que ensejaria hipótese de contravenção penal, de acordo com os ditames do art. 43, inciso III, da mesma lei acima mencionada.

Para evitar tal situação, caso o locatário se recuse a sair do imóvel mesmo após prazo compactuado, necessário se faz ajuizar uma ação de despejo, promovendo a retirada do inquilino e não possibilitando à conversão do contrato por tempo determinado em indeterminado.

Nesse mesmo sentido, na hipótese do imóvel ser alugado com mobília, de grande importância se faz a discriminação de cada móvel em contrato, bem como a condição a qual se encontram, no intuito de permanecer com as mesmas qualidades quando da devolução ao proprietário.

Passados tais pontos de cuidados a serem observados, a relação contratual entre as partes pode ser perfeitamente sadia, caso ambos se mantenham em conformidade com a lei superior a todas aquelas codificadas em nosso ordenamento jurídico. A lei da ética, boa-fé, moralidade e honestidade entre estes, que antes de contrates, são seres humanos isonômicos, os quais devem manter a dignidade na reciprocidade de atitudes, independentemente de qualquer lei que as a regule.

*Advogado. Graduado pelo Centro Universitário Jorge Amado. Membro do Núcleo Construção do MBAF Consultores e Advogados, escritório membro da REDE LEXNET. construcao@mbaf.com.br

VANTAGENS DA RESOLUÇÃO DE CONFLITOS ATRAVÉS DA MEDIAÇÃO E ARBITRAGEM

MBAF - Marcele Alves Bomfim

Apesar da pouca propagação, a mediação e arbitragem são técnicas alternativas legítimas e eficazes para resolução rápida e econômica dos conflitos que versem sobre direitos patrimoniais disponíveis, consistindo na administração e extinção de litígios sem prejuízo de qualquer das partes, com agilidade processual, credibilidade e sigilo total, haja vista não haver publicidade comercial negativa.

Trata-se de um meio privado de solução de conflitos em que o litigio oriundo de contratos em geral ou de responsabilidade civil é submetido a um árbitro possuidor de grande conhecimento na área do conflito, excluindo a interferência do Poder Judiciário. Esse árbitro é escolhido livremente pelos interessados, que depositam total confiança na pessoa escolhida, a qual deverá ser independente e imparcial, sem qualquer interesse pessoal no julgamento da causa e não poderá trazer prejuízos para qualquer das partes.

A mediação consiste na utilização de métodos psicológicos que objetivam a conciliação das partes de forma satisfatória para ambas, revelando-se um facilitador da comunicação anteriormente interrompida pela desavença. A arbitragem, por sua vez, é exercida de forma a conferir força à solução da controvérsia através de uma sentença irrecorrível, vez que foi obtida através da anuência das partes e sem qualquer prejuízo para as mesmas.

A única hipótese de reclamação acerca da mediação e arbitragem junto ao Poder Judiciário é na ocorrência de grave violação do direito de defesa.

Os instrumentos utilizados para adoção deste procedimento são: a cláusula compromissória, que é inserida no contrato antes de surgir o conflito; e o compromisso arbitral, que é um documento elaborado em separado e posterior ao surgimento do conflito.

No ramo imobiliário, pode-se utilizar este método mais célere, econômico, vantajoso e com mesma força de Sentença Judicial, sendo inclusive considerado título executivo extrajudicial (como o cheque) na aquisição de terrenos, terceirizações de serviços, aquisição de materiais, construção, incorporação, compra e venda, aluguel e administração do imóvel.

Para ilustrar, podemos citar as situações de atraso no pagamento da mensalidade condominial, em que o inadimplente compromete-se no pagamento dos atrasados através da mediação e arbitragem e, em caso de descumprimento, pode-se rapidamente executá-lo judicialmente num encurtamento de burocracias, tempo e dinheiro.

Outra situação fática em que é bastante positiva a utilização da arbitragem é quanto a famigerada briga de vizinhos, incômodos relativos a reformas, colocação de calha, deslocamento de janela, barulho, infiltração e outros mais. Nestes casos geralmente não há conciliação acerca da melhor solução para os transtornos e estes podem perfeitamente ser resolvidos através da mediação e arbitragem.

A inclusão da cláusula compromissória nos contratos ou do estabelecimento do compromisso arbitral na solução de litígios no ramo imobiliário reduzirá de forma significativa os contenciosos cíveis, consumeristas e trabalhistas, com grande eficiência, redução de custos e de tempo, além de garantir o aumento da credibilidade das empresas que adotem tal procedimento, uma vez que deixarão de existir conflitos, havendo, inclusive, uma publicidade positiva.


Marcele Alves Bomfim, Advogada associada ao MBAF Consultores e Advogados S/S. Graduada em Direito pela Universidade Católica do Salvador (UCSAL), registrada na OAB em 2009. Membro do Núcleo Construção do MBAF Consultores e Advogados.


Redes Sociais alcançam o Mercado Imobiliário

MBAF - Saulo Andrade Aguiar

As já conhecidas redes de relacionamentos estão conseguindo, cada vez mais, inovar suas ferramentas de utilização. Ao final do século XX e início do século XXI, o objetivo final das referidas páginas virtuais era tão somente o relacionamento cibernético entre pessoas com os mesmos interesses, a fim de discutir ideias e expressar opiniões, num intuito voltado, prioritariamente, ao entretenimento.

Com o passar dos anos, e com a visão mercadológica de alguns empreendedores, as redes sociais se tornaram uma excelente ferramenta para divulgação de negócios e promoções, conforme verifica-se em sites de compras coletivas, por exemplo.

A novidade vem se estendendo ao já fervilhante mercado imobiliário, em tentativas de aproximar o contato entre compradores e vendedores, sem, necessariamente, a intermediação de um terceiro.

O que se pretende com o advento dessa novidade, ao contrário do que pensam os críticos, não é tornar desnecessário o trabalho do corretor, mas facilitar o contato daqueles interessados na compra e venda de imóveis. Forma-se um elo direto entre os dois interessados na relação jurídica, vislumbrando mais uma possibilidade de negócio que não anula as tradicionais  formas de aquisição de imóvel.

O site chamado “ProprietárioDireto” é pioneiro na utilização de cadastro dos proprietários e possíveis interessados na rede virtual. O usuário pode se cadastrar, de forma semelhante ao do  ingresso nas já conhecidas redes sociais, acrescentando informações como o tipo de imóvel procurado, valor, dentre outras características importantes ao comprador. Igualmente, o vendedor apresenta as particularidades do seu bem, atraindo os olhares dos interessados.

Além dessa nova forma de contato entre as partes, o usuário poderá ter acesso ao chamado “Módulo  Profissional”, onde encontrará um cadastro com profissionais relacionados à construção civil, o que facilita a continuidade dos atos pós-aquisição, numa eventual necessidade de reparos ou embelezamento do imóvel recém-comprado. Assim, profissionais como arquitetos, engenheiros ou paisagistas podem, também, se cadastrar no site, tendo seu perfil profissional disponível, inclusive, em outras redes sociais como Facebook e Twitter.
O site ainda dispõe de ferramentas facilitadoras de busca, mensagens, alertas, mapas, contatos e comentários, que mantém um contato intimo entre todos envolvidos na negociação.

Bom ressaltar que essa nova ferramenta ainda encontra-se em desenvolvimento, sofrendo a ação de duras críticas e polêmicas, principalmente no tocante à uma possível substituição do trabalho do consultor imobiliário, já que é finalidade do próprio site o contato direto dos interessados, sem intermediários.

As referidas críticas podem ser facilmente combatidas com argumentos dos mais variados, tais como os exemplos trazidos ao decorrer da nossa história, nos quais se imaginava a extinção de determinado produto ou serviço pelo simples fato do surgimento de nova tecnologia que, aparentemente, substituiria aquela antiga ferramenta.

Foi assim com o receio do desaparecimento do rádio, após o surgimento da televisão, ou a extinção dos dois com o aparecimento da internet, bem como a invenção de máquinas que possivelmente substituiriam o trabalho dos homens, como de fato ocorreu em alguns setores (cabines eletrônicas para atendimento, portões eletrônicos, etc), mas que nem por isso fez aumentar o desemprego, ao contrário, os índices de empregabilidade crescem a cada ano.

O corretor de imóveis está dentre os profissionais com maior possibilidade de ascensão financeira,  podendo utilizar das ferramentas virtuais a seu favor, como muito já ocorre entre profissionais mais antenados às novidades.

Os espaços virtuais, mais do que simples ferramentas de entretenimento, transformaram-se em verdadeiras máquinas financeiras, nas quais o profissional de qualquer ramo pode perceber excelentes frutos se empregar um trabalho inovador e de qualidade. 

Graduando em Direito pelo Centro Universitário Jorge Amado. Membro do Núcleo Construção do MBAF Consultores e Advogados, escritório membro da REDE LEXNET e do Business to Laywers – B2L. contrucao@mbaf.com.br | www.construcaonews.blogspot.com

TAC PREJUDICA ADQUIRENTES DE IMÓVEIS COM ATRASO

MBAF Consultores e Advogados, Gabriela Pereira

Em razão dos constantes problemas com os atrasos nas entregas de imóveis adquiridos na planta, o Ministério Público do Estado de São Paulo juntamente com a SECOVI-SP, assinaram um TAC (Termo de Ajuste de Conduta), através do qual ficou determinado que, havendo atraso na entrega dos imóveis adquiridos na planta superior a 6 (seis) meses, haverá incidência de multa mínima de 2%, acrescido de 0,5% ao mês sobre o valor total já pago.

De acordo com o entendimento do MPE, apesar da iniciativa ter sido da SECOVI- SP, o TAC será válido em todo o país, mas somente será válido para os contratos assinados a partir de 26 de novembro de 2011. Além disso, o valor da multa mínima em 2% foi fixada tendo como justificativa o valor da multa que o consumidor paga quando atrasa o pagamento.

Tais valores serão devolvidos através de um desconto a ser calculado sobre o valor restante, em prazo máximo de 90 (noventa) dias após a entrega das chaves ou da assinatura da escritura definitiva  de compra e venda.

O que precisa ser posto em voga é que este TAC não traz quaisquer benefícios ao consumidor. Isso porque, não evita que haja atrasos nas entregas dos imóveis, mas sim que haja atraso sem qualquer tipo de punição até 6 (seis) meses após a data prevista da entrega. Ou seja, trata-se de um verdadeiro contrassenso, uma vez que tentam tornar obrigatório o atraso de 180 (cento e oitenta dias) após a data prevista para entrega.

Como é sabido, o prazo de 180 (cento e oitenta) dias de tolerância que está previsto nos contratos não pode ser tido como obrigatório, pois este somente pode ser concedido se comprovado que durante tal período a construtora ficou impossibilitada de dar continuidade à construção do empreendimento.

Ora caros leitores, a possibilidade de atraso deve ser prevista pelas construtoras antes de informar a data para entrega do imóvel, uma vez que boa parte dos adquirentes traçam suas vidas com base nesta data e como se não bastasse, em muitos casos, mesmo havendo a marcação de planos para os 180 dias após a data determinada para entrega, ainda tem algumas empresas que atrasam além do suposto prazo de tolerância.

Mister se faz também destacar que o dito TAC determina a forma de ressarcimento com base no valor que já foi pago pelo imóvel, o que configura uma aberração jurídica, uma vez que a indenização por danos morais não deve ser quantificada com base em um valor pré-fixado, pois esta tem o condão de reparar as consequências nocivas à moral do ofendido. Havendo esta forma de quantificação, não importa o dano que o adquirente tenha sofrido, pois irá ser melhor beneficiado quem pagou mais pelo imóvel.

No que tange à indenização por danos materiais, esta tem embasamento no prejuízo patrimonial sofrido pelo indivíduo. Desta forma, um indivíduo que pagou R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais) até a entrega das chaves, mas que, em razão do atraso na entrega do imóvel, precisou locar um outro imóvel para morar com sua família e por este paga a importância de R$ 500,00 (quinhentos reais) de aluguel mensal e R$ 150,00 (cento e cinquenta reais) de condomínio, resultando em um gasto mensal de R$ 650,00 (seiscentos e cinquenta reais), com base no TAC, terá um reembolso mensal tão somente de  R$ 750,00 (setecentos e cinquenta reais), porém o valor gasto pelo adquirente foi de R$ 800,00 (oitocentos reais) mensais.

Desta forma, se a obra atrasar por 10 (dez) meses, o adquirente terá um prejuízo de R$ 500,00 (quinhentos reais). Sem comentar que é previsto pelo CDC no artigo no art. 42, que, havendo pagamento indevido o consumidor fará jus à repetição do valor em dobro. Isso quer dizer que, além de, no caso exposto, o adquirente ter a possibilidade de ficar no prejuízo, este ainda não será totalmente ressarcido, fazendo jus tão somente ao pagamento da multa mensal.

Destarte, prejuízos sofridos por pessoas atingidas pelo mesmo problema  ser sempre quantitativamente diferenciados. Desta forma, não é justo, tampouco lógico, que uma pessoa que tenha adquirido um imóvel com o fito de revender tenha o mesmo proveito econômico oriundo da má prestação do serviço de quem adquiriu o imóvel com o objetivo de constituir família e tenha se preparado psicologicamente/financeiramente para a data anteriormente prevista.
Por tudo isso, cada caso deverá ser tratado com suas respectivas peculiaridades, não havendo respaldo lógico, tampouco jurídico para estipulação prévia do valor a ser ressarcido, ainda mais com base no valor já pago pelo imóvel, pois o valor do prejuízo sofrido poderá ser superior ao determinado como restituição.

Gabriela Pereira. Advogada. Membro do Grupo de Negócios em Construção do MBAF Consultores e Advogados S/S. Pós graduada em Direito Imobiliário pela Universidade Salvador (UNIFACS). Professora da matéria de Documentação Imobiliária do Curso Total – Curso Técnico em Transações Imobiliárias. construcao@mbaf.com.br | construcaonews.blogspot.com