Por Gabriela Pereira, advogada do MBAF.
ARTIGO
O registro imobiliário surgiu no Brasil em 1864, o título que transferia a propriedade através da tradição, passou a transferir através da transcrição dando publicidade e tornando o ato erga omnes.
Feita essas premissas, para entender melhor o sistema registral, mister se faz adentrarmos nos aspectos históricos e comparativos, sendo este o objetivo do presente, senão veja-se:
A sesmaria, instituto que tinha por escopo conceder terras para estimular a produção, surgiu em Portugal no século XIV, momento em que o estado Português percebeu que não tinha condições de administrar toda a terra disponível para produção. Por esta razão, o estado distribuiu a posse das terras para cultivo e sua administração passou a ser responsabilidade da igreja.
Os pressupostos para se manter possuidor das terras eram o pagamento do dízimo à igreja e o cultivo da terra, caso um desses pressupostos não fosse obedecido, a posse era caçada.
Como não havia nenhum modo de controle das doações que eram realizadas, surgiu a necessidade de comprová-las, principalmente com o fito de evitar a doação de terras já doadas.
Com a vigência da lei das Terras nº 601/1950, as posses passaram a ser legitimadas e com a lei nº 1237/64, o registro de propriedade imobiliária foi instituído no Brasil como função do estado, sendo realizado o aprimoramento dos registros com a instituição da Lei de Registros Públicos.
Segundo Gimenez Arnau, “registro imobiliário é um órgão de caráter publico que tem por finalidade escriturar e publicar atos referentes a direitos reais” (Curso Prático de Direito Imobiliário, 158).
O que precisa ser posto em voga é que o registro imobiliário tem como função primordial a segurança jurídica, o que ocorre através da publicidade dada ao ato.
Com o surgimento do Código Civil de 16, o registro de imóveis se tornou obrigatório, mudando a concepção de posse e propriedade entre os possuidores, proprietários e terceiros interessados, uma vez que a partir daí restou determinada a grande diferença entre eles.
Mesmo após o registro ter se tornado obrigatório, o Sistema Financeiro de Habitação ainda tinha dificuldade em transferir o imóvel para o mutuário, o que gerou a confecção de diversos contratos de gavetas, tornando as relações inseguras para o seu detentor.
No Brasil o registro é obrigatório, pois sem este haverá tão somente a posse, conforme dispõe o art. 1245 do CC, o qual determina que a transferência de imóveis somente deverá ocorrer através do título devidamente registrado.
Destarte, traçando um breve comparativo com as formas de transferência de propriedade nos outros países, se percebe que, a grande diferença que se percebe entre o sistema Brasileiro e o sistema Francês é que no Francês o registro imobiliário não configura direitos reais, sendo realizada a transferência a partir da entrega do título. Destarte, o que ocorre é um consenso entre as partes, a partir do qual se torna suficiente para transferir a propriedade. Neste sistema, o registro é realizado tão somente para dar publicidade perante terceiros.
Na Alemanha para que seja realizada a transferência de propriedade é necessário a realização de um exame prévio do título pelos Juízes do registro imobiliário, somente após esta análise haverá uma presunção absoluta de que aquele imóvel pertence ao vendedor e a transferência poderá ser realizada. Destarte, o que contiver no livro fundiário será tido como verdadeiro, sem que seja admitida prova em contrário.
Entrementes, o que ocorre no direito Alemão é uma superioridade incontestável, havendo a existência de livros fundiários, nos quais ficam cadastradas todas as propriedades alemãs e seus proprietários anteriores.
No Brasil qualquer pessoa interessada pode requerer o registro, enquanto no sistema Alemão haverá a necessidade de um acordo mútuo entre as partes.
No sistema Brasileiro o registro apesar de ter como principio a fé pública é possível colocar em dúvida algum erro que conste no registro, o que não é admitido no sistema Germânico, uma vez que este adota a presunção absoluta de veracidade para os registros praticados.
Ante o exposto, na França a transferência da propriedade irá ocorrer pelo simples consentimento.
Diante dessas comparações, resta clarividente que todos os sistemas registrais têm por escopo dar segurança aos envolvidos, entretanto cada um com sua respectiva peculiaridade.
Por tudo quanto foi dito, no Brasil quando o título é levado a registro ocorre uma mutação jurídica real, sendo transferida a propriedade ao adquirente e consequentemente tornando este direito oponível a terceiros, uma vez que, com o registro a transferência de propriedade se torna pública, o que gera uma total segurança ao adquirente.
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