JUROS NA VENDA DE IMÓVEIS NA PLANTA

A Lei nº 4.864, de 1965, permite a cobrança de juros nas vendas de imóveis com pagamento parcelado, inclusive durante a construção, mas, apesar da previsão legal, tal prática passou a ser questionada em juízo a partir do final da década de 1990.

No Superior Tribunal de Justiça (STJ) há três julgados sobre a matéria, dois pela eficácia da cláusula de cobrança de juros nas promessas de venda com pagamento parcelado, dada a previsão legal (REsps 379.941-SP e 662.822-DF), e um em sentido contrário, pela abusividade (REsp 670.117-PB). Neste último caso, divulgado recentemente, o relator considera que o parcelamento do preço nas promessas não caracteriza “financiamento”, destacando em seu voto que “a cobrança de juros não prescinde da existência de um financiamento ou de um valor emprestado, o que inexiste no caso da promessa de compra e venda ora em debate nos autos”.

Nos tribunais regionais, a divergência trilha três caminhos distintos: uma corrente reconhece a eficácia da cláusula, em razão do fundamento legal; outra considera abusiva, sustentando que, enquanto o imóvel está em construção, o adquirente ainda não está usando capital da incorporadora. Uma outra corrente, salomonicamente, admite a incidência dos juros durante a obra, mas somente sobre a parcela do preço correspondente aos investimentos anteriormente feitos pelo incorporador, notadamente em relação à fração ideal do terreno, considerando que, sobre essa parcela, a incorporadora faz jus a juros remuneratórios.

A par das controvérsias submetidas ao Judiciário, empresas incorporadoras de algumas regiões do país firmaram Termos de Ajustamento de Conduta (TAC) com o Ministério Público comprometendo-se a não cobrar juros sobre as parcelas vencíveis durante a construção.

Incorporadoras comprometeram-se a não cobrar juros durante a construção

Diante disso, de uns anos para cá tornou-se prática generalizada a abstenção de cobrança de juros durante a construção nessa espécie de contrato e, assim sendo, os litígios que poderão ocorrer daqui por diante restringir-se-ão a contratos antigos, em relação aos quais, entretanto, já há decisões pela prescrição (TJ-RJ, apelação 2009.001.68118, STJ, AgIn 1.327.627).

Sob essa perspectiva, portanto, a questão parece superada, mas não se pode perder de vista que a diversidade de tipos contratuais admitidos na comercialização de imóveis nas incorporações imobiliárias exige interpretação diferenciada, compatível com seus distintos regimes jurídicos.

Por exemplo: a venda ou promessa de venda de fração ideal de terreno, com pagamento parcelado, conjugada com contrato de construção, comporta incidência de juros sobre o preço da fração, mas não sobre o preço da construção (quando paga com recursos próprios do adquirente), pois neste caso a retribuição do construtor não é representada por juros remuneratórios, mas, sim, pela taxa de administração ou pelo preço da empreitada.

Já o financiamento bancário para compra ou construção, também empregado nas incorporações, é necessariamente remunerado por juros compensatórios, mesmo durante a construção.

Essa operação é típica do mercado financeiro, espécie de mútuo, no qual o juro é elemento da natureza do contrato por definição legal do artigo 591 do Código Civil.

Atualmente, essa espécie de contrato é empregada com frequência, ancorada na reformulação legislativa introduzida pelas Leis 9.514, de 1997, e 10.931, de 2004, que impulsiona a recente expansão do crédito imobiliário. Na prática, as operações são estruturadas mediante celebração de três contratos num único instrumento: um contrato de financiamento, um de compra e venda e um de garantia, hipotecária ou fiduciária. Por efeito dessa operação, os adquirentes tomam financiamento e pagam o preço à incorporadora esses recursos. Pode ocorrer que, ao promover as vendas, a incorporadora já tenha, anteriormente, tomado financiamento e, nestes casos, os adquirentes, ao efetivar a compra, se sub-rogam nos direitos e obrigações do financiamento original, na proporção do crédito atribuído às unidades imobiliárias adquiridas.

Em qualquer desses casos, o valor do financiamento tomado durante a construção é entregue parceladamente à incorporadora ou à construtora, como contraprestação da execução de cada etapa da obra. Esse valor é debitado aos adquirentes, porque estes é que terão tomado o financiamento ou se sub-rogado no financiamento original, e sobre eles são devidos juros pelos adquirentes, mesmo durante a obra.

O legislador do Código Civil de 2002, atento a essa estrutura operacional, fornece meios para sua regulamentação, ao prever especificamente, no artigo 1.488, o desmembramento da garantia e do crédito nos financiamentos dos loteamentos e incorporações, do qual resulta a sub-rogação dos adquirentes no financiamento da construção, na proporção das unidades adquiridas.

Nessa estruturação, e nos novos instrumentos criados pela recente reformulação legislativa, notadamente a alienação fiduciária de imóveis e a cédula de crédito imobiliário, os juros são exigíveis porque constituem remuneração de financiamento.

São novos mecanismos que constituem uma ponte entre a moderna incorporação imobiliária e os mercados financeiros e de capitais, a reclamar interpretação compatível com a estrutura e função do tipo contratual empregado, pois, como é elementar, não se pode tratar indistintamente espécies contratuais de natureza diversa.

Fonte: Valor Econômico

Atualmente, um assunto que se encontra em voga no mercado imobiliário é a questão envolvendo os juros cobrados nas vendas de imóveis na planta.

Conforme se verificou acima, inicialmente, clamou-se questionamentos acerca da legalidade ou abusividade desta prática, visto que nem todos os casos encontravam-se amparados pelo estrito cumprimento da boa-fé por aquele mais bem dotado de recursos financeiros da relação.

Questionou-se muito, ainda neste cenário, o fato dos contratos conterem inúmeras cláusulas consideradas abusivas, que passavam despercebidas aos olhos dos adquirentes, o que, posteriormente, seria objeto de inúmeras celeumas entre os contratantes.

Em contrapartida, minimamente sairia prejudicada desta relação a Empresa quando do atraso na entrega do imóvel, por exemplo, o que geraria, em regra, inúmeros prejuízos ao futuro morador.

Após as verificadas decisões divergentes, a 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça considerou legal a cobrança de juros em prestações de imóveis comprados na planta antes da entrega das chaves.

A polêmica decisão gerou questionamentos diversos, muitos negativos, como ter sido considerada um retrocesso e até mesmo prejudicial aos consumidores.

Algumas construtoras, no estado de São Paulo, por exemplo, já vinham se adequando e deixando de fazer a cobrança, e tal permissão, segundo o presidente do Procon-SP, Paulo Arthur Góes, coloca "em terra" os avanços alcançados. Ele acrescenta, ainda, que "a situação promove um desequilíbrio no contrato em favor das empresas e desfavorável ao consumidor".

Entretanto, apesar das opiniões negativas, e de muitos terem protestado contra a prática deste tipo de cobrança de juros, o presidente do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), Cláudio Bernardes, menciona que a não cobrança dos chamados "juros no pé" (nome dado à incidência de juros antes da entrega das chaves do imóvel) virou uma espécie de modelo no cenário imobiliário, e possivelmente não irá mudar, visto que, quem não o cobrava, embutia o valor do preço cobrado. Segundo ele, a vantagem da decisão é "uniformizar o procedimento".

Portanto, diante desta alegação, verifica-se que mesmo a decisão ter sido "favorável" às Empresas, estas já procediam com a prática de tais juros embutidos no valor do imóvel, o que não se configura uma prática abusiva, já que o valor total do imóvel estava exposto a quem quisesse adquirir, bastando somente o ato volitivo do consumidor em comprometer-se em comprar o imóvel, ou não.

Alimentado por: Gabriela Pereira