Imóveis: saiba quais são os endereços mais caros da capital baiana

Um apartamento de classe média em Salvador custa em torno de R$ 280 mil. Mas hoje o tema não é a moradia para reles mortais. Os imóveis ilustrados nestas páginas chegam a custar 28 vezes esse valor. Isso mesmo! Uma cobertura na Morada dos Cardeais (aquele que Ivete Sangalo comprou dois e fez um só) chega a custar R$ 8 milhões, o preço de 28 apartamentos de classe média. Isso segundo Cláudio Cunha, sócio-diretor da corretora Brasil Brokers Brito & Amoedo.


Mansão Costa Pinto é o primeiro empreendimento de alto luxo de Salvador e um dos maiores apartamentos do país: 800 metros quadrados (Foto: Robson Mendes)

E olhe que a Morada dos Cardeais nem é o prédio mais caro de Salvador. O mais caro é o Margarida Costa Pinto, no Corredor da Vitória, onde um apartamento normal (sem ser a cobertura) chega a custar quase R$ 7 milhões. “O último que vendi foi R$ 6,3 milhões, mas foi em janeiro, agora já valorizou mais”, conta o corretor de imóveis de luxo Jefferson Clelio.

Vista privilegiada da varanda de um dos apartamentos do Morada dos Cardeais, na avenida Contorno (Foto: Jefferson Clelio/ Divulgação)

A lista dos sonhos é completada pelo Mansão Leonor Calmon e pelo Mansão Carlos Costa Pinto, também no Corredor da Vitória. É lá que fica o metro quadrado mais caro da cidade: R$ 12 mil, em média. Em seguida vêm Barra/Graça, Horto Florestal e Alto do Itaigara, como enumera Cunha.

História Ele conta que o Mansão Costa Pinto foi o que inaugurou o mercado de alto luxo em Salvador. Datado de 1986, o apartamento construído pela Andrade Mendonça é um dos maiores do Brasil. “São mais de 800 metros quadrados, um por andar, piscina na varanda de cada apartamento, um playground que encontra com a praia, píer para os moradores atracarem suas lanchas e jet skis...”, diz Cunha, enumerando os mimos de uma morada de R$ 5 milhões. Foi lá que o cantor Gilberto Gil adquiriu um apartamento recentemente.

Apesar do nome parecido, o Margarida Costa Pinto é bem menor (embora longe de ser pequeno: 411 metros quadrados) e de outra construtora, a Santa Helena. O edifício mais caro da cidade também tem um apartamento por andar, acesso ao mar através de plano inclinado com elevador panorâmico, píer de atracação para pequenas embarcações, cinco suítes e tudo mais que o dinheiro pode comprar. Por estar em uma área tombada pelo Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional (Iphan), o edifício foi construído atrás de um casarão que serve agora como salão de festas, jogos e leitura. O padrão é adotado na maioria dos prédios da região.

Pelos mesmos R$ 5 milhões do Mansão Costa Pinto é possível comprar também um apartamento no Mansão Leonor Calmon, construído pela Andrade Mendonça, em parceria com a MRM. Com vista para a Baía de Todos os Santos, cada apartamento tem 355 metros quadrados, com quatro suítes ou cinco, se o cliente preferir um duplex. Esse último tem duas varandas amplas, de frente para o mar, duas salas, duas áreas de serviço e cinco vagas de garagem. Afinal, para quem pode comprar um apartamento desses, ter cinco carros é fichinha!

O perfil dos compradores, segundo o presidente da construtora Fator Realty, Paulo Fabriani, é de pessoas aparentemente normais, só que com muito dinheiro. “Geralmente são casais entre 40 e 50 anos, com filhos. Empresários e profissionais liberais em sua maioria”, descreve. “No caso de profissionais liberais (médicos, advogados e membros do Judiciário), a faixa etária é um pouco mais elevada, em torno dos 60 anos”, acrescenta. E (surpresa!), eles financiam o imóvel como qualquer mortal. “Dão um sinal e financiam o restante”.

Morada dos Cardeais O prédio onde moram Ivete e Gal Costa é o mais caro já construído pela Odebrecht: R$ 4,6 milhões, segundo o diretor de incorporações da empresa, Eduardo Pedreira. O apartamento, entregue em 2004, tem 355 metros quadrados e fica na Avenida Contorno, a vista mais bonita de Salvador. É o mais caro da construtora, porém não o único de alto luxo. Um apartamento no edifício Vale do Loire, construído em 2006, no Horto Florestal, custa em torno de R$ 4 milhões, R$ 12 mil por cada um dos 328 metros quadrados.

Também no Horto, a Odebrecht está com três novas construções: o edifício Chácara Suíça, o Bosque Itália e o Reserva Albalong. Os apartamentos têm 255 metros quadrados e custam em torno de R$ 2,5 milhões (R$ 10 mil por metro quadrado).

É no Horto, aliás, que ficam as casas mais caras de Salvador. “Tem casa ali que custa R$ 10 milhões”, estima Cláudio Cunha, explicando que essas são verdadeiras mansões, que chegam a ter uma área de mil metros quadrados.
Além do Horto, outros lugares nobres para se comprar uma casa são o Encontro das Águas, Busca Vida e Interlagos, este último, já no território de Camaçari. “São terrenos de 400 a 700 metros quadrados. A partir de R$ 3 milhões, você consegue uma casa boa”, conta o corretor Jefferson Clelio.

Construtoras apostam no mercado de luxoApesar de caríssimos, os apartamentos de alto luxo citados não costumam ficar vagos por muito tempo. “Na Vitória, qualquer imóvel que se coloque à venda, vende muito rápido. Os novos, em 15 dias, os mais antigos em 30, 40 dias”, conta Cláudio Cunha. Mas, se você leu esta reportagem e tem bala na agulha para adquirir um imóvel de alto luxo, não faltam opções na cidade.

No Alto do Itaigara, a construtora Petram está construindo o Diamond, condomínio com três prédios, idealizado para oferecer tudo que um spa dispõe, em casa. Ao todo, são mais de 50 itens: espaço beauty, ofurô, pet place, sala de pilates e ioga, quadra profissional de squash, entre outros. O preço varia de R$ 970 mil (o 1º andar dos prédios Hope e Taylor) a R$ 1,3 milhão (o último andar do Amsterdam). São nove opções de plantas de apartamentos de 4 quartos, com três ou quatro suítes e metragem de 152 a 186 metros quadrados.

Outra opção é o Mansão Mont Saint Michel, no Jardim Atlântico, em Ondina. O sócio-diretor da Salinas Incorporadora, Luis Limoeiro, vende seu peixe: “O ponto-chave é a localização. De lá, você consegue ver a Barra, o Rio Vermelho e Ondina. É um apartamento por andar, com 275 metros quadrados, com duas varandas, quatro suítes, quatro vagas de garagem, área de lazer completa, com academia, piscina com raia, brinquedoteca, duas quadras...”, enumera o empresário, sobre seu primeiro empreendimento de alto luxo. “Queríamos diversificar e percebemos que havia esse nicho de mercado”, explica. O edifício tem entrega prevista para julho de 2014, e os apartamentos custam entre R$ 1,7 milhão (o 1º andar) e R$ 3,6 milhões (a cobertura).

Diferencial
A Fator Realty também tem imóveis de alto luxo para oferecer. E não é um só. Em março, lançou quatro residenciais: Duo, Capri, Seasons e Metropolitan, todos no Aquarius. Com um apartamento por andar, o Duo tem o diferencial da sustentabilidade. “Temos sistema de reaproveitamento de água, sensores de iluminaçao, horta, é perto de tudo, você faz tudo a pé”, conta Paulo Fabbriani, presidente da incorporadora Fator Realty. Um apartamento de 272 metros quadrados custa cerca de R$ 2 milhões.

Perspectiva de como vai ficar a varanda de um dos apartamentos na Mansão Mont Saint Michel, no bairro de Ondina, da construtora Salinas (Foto: Divulgação)

O diretor da Leão Engenharia, Ivan Leão, conta quais são as variáveis que tornam um imóvel de alto padrão e, consequentemente, o encarecem. “Primeiro é a localização.

Depois estão o tamanho e as especificações com maior qualidade”. Ele explica que a arquitetura desses prédios costuma ser diferenciada e os materiais usados de melhor qualidade, além de mais opções de lazer. Ele cita o Morro Ipiranga como um dos locais com tendência de valorização. “O metro quadrado lá custa R$ 7 mil, R$ 8 mil, mas a tendência é subir”, aposta. É lá que está sendo construído o Morada Imperial, um quatro suítes de 350 metros quadrados, que custa em torno de R$ 2 milhões.

Perspectiva da área de lazer do Diamond, que será construído no Alto do Itaigara, da construtora Petram (Foto: Divulgação)

“O mercado de alto luxo se sustenta bem. Normalmente quem compra são clientes mais exigentes, que têm o arquiteto deles e querem o apartamento personalizado”, conta o empresário. As alterações na planta, acrescenta, são permitidas, desde que não comprometam a estrutura do prédio. Mas quem quiser esperar um pouco mais (quem sabe até ganhar na Mega-Sena?) para se mudar para um apartamento megaluxuoso pode esperar o diretor da Odebrecht Eduardo Pedreira revelar que a construtora está desenvolvendo um projeto de alto luxo “melhor que a Morada dos Cardeais” na Rua do Barro Vermelho, no Rio Vermelho. O edifício, que vai matar Ivete de inveja, tem previsão para começar a ser construído no ano que vem.

Pessoas com deficiência poderão ter prioridade em programas habitacionais

A Câmara analisa o Projeto de Lei 3524/12, do Senado, que inclui a moradia como direito básico das pessoas com deficiência e dá prioridade a esses cidadãos em programas habitacionais públicos ou subsidiados com recursos governamentais.

A proposta altera a Lei 7.853/89, que prevê medidas para a inclusão social dos indivíduos com deficiência. Atualmente, a lei assegura a esse público o direito à educação, à saúde, ao trabalho, ao lazer, à previdência social e ao amparo à infância e à maternidade.

Autora do projeto, a ex-senadora Marisa Serrano argumenta que são "ínfimos" os percentuais de moradia popular financiados pela Caixa Econômica Federal para os cidadãos com deficiência.

Dados de 2006 da Agenda Social do Conselho Nacional dos Direitos da Pessoa com Deficiência (Conade), citados por Marisa, mostram que apenas 5.239 famílias com renda de até cinco salários mínimos e que possuem integrantes com alguma deficiência foram atendidas pelos programas de habitação social. Segundo o Censo de 2000, do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), completa a ex-senadora, há mais de 21 milhões de cidadãos com deficiência de baixa que poderiam ser atendidos por esses programas. “Logo, menos de 0,025% da população está assistida”, conclui.

Abrangência
Marisa Serrano ressalta ainda que a proposta pode beneficiar um número cada vez mais de indivíduos. “Qualquer pessoa poderá adquirir alguma deficiência física ou mental durante a vida, o que confere às políticas de compensação nessa área um caráter de seguro social de abrangência universal”, diz.

O projeto também padroniza a terminologia usada na Lei 7.853/89 para se referir às pessoas com deficiência, adequando o texto ao da Convenção sobre os Direitos das Pessoas com Deficiência da Organização das Nações Unidas (ONU) de 2007.

Alimentado por: Gabriela Pereira 

Moradores e comerciantes conhecem projeto de requalificação dos largos do Pelourinho
 

A previsão é que as obras comecem em 2013 e terminem até 2014, antes da Copa do Mundo

Nesta quarta-feira (18), o Instituto do Patrimônio Artístico e Cultural (IPAC) apresentou o projeto de requalificação dos Largos do Pelourinho a moradores do Centro Histórico e a comerciantes, instituições e representantes de órgãos públicos que trabalham no local. As obras serão feitas por etapas, seguindo um planejamento estratégico para que não ocorram interrupções das atividades promovidas atualmente nestes locais, de acordo com a arquiteta do IPAC, Yveline Hardman.

A previsão é que as obras comecem em 2013 e terminem até 2014, antes da Copa do Mundo. Na apresentação, foram mostradas as principais mudanças que acontecerão com as reformas. Os presentes puderam tirar dúvidas e as informações que possam ser acrescentadas às reestruturações foram coletadas.

O projeto foi criado através de um concurso nacional de ideias promovido pelo IPAC, com o objetivo de promover melhorias para atender à demanda da população de Salvador e dos turistas, através da requalificação dos largos Tereza Batista, Quincas Berro D’Água e Pedro Arcanjo. Entre 33 propostas de arquitetos de todo o Brasil, a ideia escolhida por um júri internacional de especialistas foi do Studio Arthur Casas.

Veja as mudanças que serão feitas em cada largo

	Largo Pedro Arcanjo: Situado na Rua Gregório de Matos, o largo será transformado em uma espécie de belvedere entre a cidade histórica e a moderna, com um deck utilizado como anfiteatro, camarim, mirante, cinema a céu aberto e uma biblioteca infantil
	Largo Tereza Batista: Também localizado na Rua Gregório de Matos, este largo continuará sediando eventos culturais da cidade. Ele terá um palco suspenso e um toldo branco dialogando com as fachadas, caracterizando-o como largo da inclusão social, que engloba feiras de artesanato e culinária, com instalações completas e infraestrutura para shows.
	Largo Quincas Berro D’Água: Situado na Rua Inácio Accioly, a ideia é reconstruir uma área verde voltada para o lazer e entretenimento, com direito a parque, passeio público, teatros de rua e rodas de capoeira. Fonte: Ibahia.com Nós Baianos, esperamos sinceramente que nosso centro histórico seja revitalizado, mas que nessa revitalização não esqueçam de nossas origens. Comentado por Gabriela Pereira.

JUROS NA VENDA DE IMÓVEIS NA PLANTA

A Lei nº 4.864, de 1965, permite a cobrança de juros nas vendas de imóveis com pagamento parcelado, inclusive durante a construção, mas, apesar da previsão legal, tal prática passou a ser questionada em juízo a partir do final da década de 1990.

No Superior Tribunal de Justiça (STJ) há três julgados sobre a matéria, dois pela eficácia da cláusula de cobrança de juros nas promessas de venda com pagamento parcelado, dada a previsão legal (REsps 379.941-SP e 662.822-DF), e um em sentido contrário, pela abusividade (REsp 670.117-PB). Neste último caso, divulgado recentemente, o relator considera que o parcelamento do preço nas promessas não caracteriza “financiamento”, destacando em seu voto que “a cobrança de juros não prescinde da existência de um financiamento ou de um valor emprestado, o que inexiste no caso da promessa de compra e venda ora em debate nos autos”.

Nos tribunais regionais, a divergência trilha três caminhos distintos: uma corrente reconhece a eficácia da cláusula, em razão do fundamento legal; outra considera abusiva, sustentando que, enquanto o imóvel está em construção, o adquirente ainda não está usando capital da incorporadora. Uma outra corrente, salomonicamente, admite a incidência dos juros durante a obra, mas somente sobre a parcela do preço correspondente aos investimentos anteriormente feitos pelo incorporador, notadamente em relação à fração ideal do terreno, considerando que, sobre essa parcela, a incorporadora faz jus a juros remuneratórios.

A par das controvérsias submetidas ao Judiciário, empresas incorporadoras de algumas regiões do país firmaram Termos de Ajustamento de Conduta (TAC) com o Ministério Público comprometendo-se a não cobrar juros sobre as parcelas vencíveis durante a construção.

Incorporadoras comprometeram-se a não cobrar juros durante a construção

Diante disso, de uns anos para cá tornou-se prática generalizada a abstenção de cobrança de juros durante a construção nessa espécie de contrato e, assim sendo, os litígios que poderão ocorrer daqui por diante restringir-se-ão a contratos antigos, em relação aos quais, entretanto, já há decisões pela prescrição (TJ-RJ, apelação 2009.001.68118, STJ, AgIn 1.327.627).

Sob essa perspectiva, portanto, a questão parece superada, mas não se pode perder de vista que a diversidade de tipos contratuais admitidos na comercialização de imóveis nas incorporações imobiliárias exige interpretação diferenciada, compatível com seus distintos regimes jurídicos.

Por exemplo: a venda ou promessa de venda de fração ideal de terreno, com pagamento parcelado, conjugada com contrato de construção, comporta incidência de juros sobre o preço da fração, mas não sobre o preço da construção (quando paga com recursos próprios do adquirente), pois neste caso a retribuição do construtor não é representada por juros remuneratórios, mas, sim, pela taxa de administração ou pelo preço da empreitada.

Já o financiamento bancário para compra ou construção, também empregado nas incorporações, é necessariamente remunerado por juros compensatórios, mesmo durante a construção.

Essa operação é típica do mercado financeiro, espécie de mútuo, no qual o juro é elemento da natureza do contrato por definição legal do artigo 591 do Código Civil.

Atualmente, essa espécie de contrato é empregada com frequência, ancorada na reformulação legislativa introduzida pelas Leis 9.514, de 1997, e 10.931, de 2004, que impulsiona a recente expansão do crédito imobiliário. Na prática, as operações são estruturadas mediante celebração de três contratos num único instrumento: um contrato de financiamento, um de compra e venda e um de garantia, hipotecária ou fiduciária. Por efeito dessa operação, os adquirentes tomam financiamento e pagam o preço à incorporadora esses recursos. Pode ocorrer que, ao promover as vendas, a incorporadora já tenha, anteriormente, tomado financiamento e, nestes casos, os adquirentes, ao efetivar a compra, se sub-rogam nos direitos e obrigações do financiamento original, na proporção do crédito atribuído às unidades imobiliárias adquiridas.

Em qualquer desses casos, o valor do financiamento tomado durante a construção é entregue parceladamente à incorporadora ou à construtora, como contraprestação da execução de cada etapa da obra. Esse valor é debitado aos adquirentes, porque estes é que terão tomado o financiamento ou se sub-rogado no financiamento original, e sobre eles são devidos juros pelos adquirentes, mesmo durante a obra.

O legislador do Código Civil de 2002, atento a essa estrutura operacional, fornece meios para sua regulamentação, ao prever especificamente, no artigo 1.488, o desmembramento da garantia e do crédito nos financiamentos dos loteamentos e incorporações, do qual resulta a sub-rogação dos adquirentes no financiamento da construção, na proporção das unidades adquiridas.

Nessa estruturação, e nos novos instrumentos criados pela recente reformulação legislativa, notadamente a alienação fiduciária de imóveis e a cédula de crédito imobiliário, os juros são exigíveis porque constituem remuneração de financiamento.

São novos mecanismos que constituem uma ponte entre a moderna incorporação imobiliária e os mercados financeiros e de capitais, a reclamar interpretação compatível com a estrutura e função do tipo contratual empregado, pois, como é elementar, não se pode tratar indistintamente espécies contratuais de natureza diversa.

Fonte: Valor Econômico

Atualmente, um assunto que se encontra em voga no mercado imobiliário é a questão envolvendo os juros cobrados nas vendas de imóveis na planta.

Conforme se verificou acima, inicialmente, clamou-se questionamentos acerca da legalidade ou abusividade desta prática, visto que nem todos os casos encontravam-se amparados pelo estrito cumprimento da boa-fé por aquele mais bem dotado de recursos financeiros da relação.

Questionou-se muito, ainda neste cenário, o fato dos contratos conterem inúmeras cláusulas consideradas abusivas, que passavam despercebidas aos olhos dos adquirentes, o que, posteriormente, seria objeto de inúmeras celeumas entre os contratantes.

Em contrapartida, minimamente sairia prejudicada desta relação a Empresa quando do atraso na entrega do imóvel, por exemplo, o que geraria, em regra, inúmeros prejuízos ao futuro morador.

Após as verificadas decisões divergentes, a 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça considerou legal a cobrança de juros em prestações de imóveis comprados na planta antes da entrega das chaves.

A polêmica decisão gerou questionamentos diversos, muitos negativos, como ter sido considerada um retrocesso e até mesmo prejudicial aos consumidores.

Algumas construtoras, no estado de São Paulo, por exemplo, já vinham se adequando e deixando de fazer a cobrança, e tal permissão, segundo o presidente do Procon-SP, Paulo Arthur Góes, coloca "em terra" os avanços alcançados. Ele acrescenta, ainda, que "a situação promove um desequilíbrio no contrato em favor das empresas e desfavorável ao consumidor".

Entretanto, apesar das opiniões negativas, e de muitos terem protestado contra a prática deste tipo de cobrança de juros, o presidente do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), Cláudio Bernardes, menciona que a não cobrança dos chamados "juros no pé" (nome dado à incidência de juros antes da entrega das chaves do imóvel) virou uma espécie de modelo no cenário imobiliário, e possivelmente não irá mudar, visto que, quem não o cobrava, embutia o valor do preço cobrado. Segundo ele, a vantagem da decisão é "uniformizar o procedimento".

Portanto, diante desta alegação, verifica-se que mesmo a decisão ter sido "favorável" às Empresas, estas já procediam com a prática de tais juros embutidos no valor do imóvel, o que não se configura uma prática abusiva, já que o valor total do imóvel estava exposto a quem quisesse adquirir, bastando somente o ato volitivo do consumidor em comprometer-se em comprar o imóvel, ou não.

Alimentado por: Gabriela Pereira 

EXIGÊNCIA DA PRÉVIA AVERBAÇÃO DA RESERVA LEGAL

O questionamento abaixo foi retirado da Base de dados do IRIB Responde, no qual a Dra. Maria Aparecida Bianchin Pacheco respondeu a pergunta baseada na exigência de prévia averbação da reserva legal, frente à publicação do chamado Novo Código Florestal Brasileiro.

Interessante esclarecer alguns conceitos para melhor compreensão da pergunta realizada, como o significado de reserva legal, bem como do que se trata a prévia averbação.

Reserva legal é a área localizada no interior de uma propriedade ou posse rural, que não seja a de preservação permanente, onde não é permitido o corte raso, necessária ao uso sustentável dos recursos naturais, à conservação e reabilitação dos processos ecológicos, à conservação da biodiversidade e ao abrigo e proteção de fauna e flora nativas.

A prévia averbação é o anterior assentamento da mencionada reserva legal no Cartório de Registro de Imóveis, num intuito de se manter preservada a referida área. Daí surgiu os inúmeros questionamentos acerca do veto ou não de determinados pontos da lei 12.651/2012, frente aos opostos interesses de diversas bancas que constituem a frente parlamentar do nosso país.

Pergunta

Com a publicação da Lei nº 12.651/2012, gostaria de saber se o Cartório de Registro de Imóveis deverá continuar a exigir a prévia averbação da reserva legal?

Resposta

Assim se manifestou Maria Aparecida Bianchin Pacheco, em pequeno trecho extraído de artigo intitulado “REFLEXOS NO REGISTRO DE IMÓVEIS DO NOVO CÓDIGO FLORESTAL” reproduzido no Boletim Eletrônico do IRIB nº 4163, de 15/05/2012 (http://www.irib.org.br/boletim/2012/maio/downloads/4163-opiniao.pdf):

“No que tange a Reserva Legal, estabelece que a mesma deverá ser registrada no órgão ambiental competente por meio de inscrição no Cadastro Ambiental Rural – CAR, sendo vedada a alteração de sua destinação, nos casos de transmissão, a qualquer título, ou de desmembramento, comportando exceções previstas no próprio texto. O registro da Reserva Legal no CAR desobriga a averbação no Registro de Imóveis, mas não impede que a mesma ocorra, vez que a possibilidade de sua averbação na matrícula, continua expressamente consignada no art. 167, II, 22, da Lei nº 6.015/73, e mesmo que tal previsão fosse expressamente revogada, ainda assim se poderia averbar a Reserva Legal, por ser pacífico no meio registrário brasileiro, a possibilidade de se dar publicidade de ocorrências que visem a tutela ambiental, por meio de averbação na matrícula, por se entender como meramente exemplificativo o rol de atos de averbação a serem praticados pelo Registro Imobiliário, previstos na Lei de Registros Públicos.

Ademais, o texto legal apresenta várias disposições relacionadas à redução e/ou ampliação das áreas de Reserva Legal, que necessariamente deverão continuar sendo averbadas na matrícula do imóvel rural, como condição para assegurar ao proprietário rural que mantiver reserva legal conservada e averbada em área superior aos percentuais exigidos, a possibilidade de instituição de Servidão Ambiental sobre a área excedente, e Cota de Reserva Ambiental, como veremos mais adiante.
 

Assim, parece que o verdadeiro intuito da alteração que desobriga a averbação da Reserva Legal no Registro de Imóveis, é eximir o proprietário de imóvel rural das sanções impostas pela infração administrativa contra o meio ambiente, tipificada no Decreto Federal nº 6.514, de 22 de julho de 2008, nos seguintes termos:

‘Art. 55. Deixar de averbar a reserva legal:

Multa de R$ 500,00 (quinhentos reais) a R$ 100.000,00 (cem mil reais).

§ 1º No ato da lavratura do auto de infração, o agente autuante assinará prazo de sessenta a noventa dias para o autuado promover o protocolo da solicitação administrativa visando à efetiva averbação da reserva legal junto ao órgão ambiental competente, sob pena de multa diária de R$ 50,00 (cinqüenta reais) a R$ 500,00 (quinhentos reais) por hectare ou fração da área da reserva.

§ 2º Haverá a suspensão da aplicação da multa diária no interregno entre a data do protocolo da solicitação administrativa perante o órgão ambiental competente e trinta dias após seu deferimento, quando será reiniciado o cômputo da multa diária’.

É que o mencionado decreto, nas disposições finais, previu que dito artigo só entraria em vigor cento e oitenta dias após a sua publicação. A sua publicação ocorreu em 23 de julho de 2008, então entraria em vigor em 23 de janeiro de 2009, no entanto, dito prazo foi prorrogado por sucessivas vezes, e ainda não se encontra em vigência.

Nesse sentido, o art. 14, §2º, ao prever que, protocolada a documentação exigida para análise de localização da área de Reserva Legal, ao proprietário ou possuidor não poderá ser imputada sanção administrativa, inclusive restrição a direitos, em razão da não formalização da área de Reserva Legal.”

Seleção: Consultoria do IRIB

Fonte: Base de dados do IRIB Responde

Leilão de Imóveis

Notícia veiculada no site Fórum Imobiliário com excelentes questionamentos acerca do procedimento adotado nos leilões de imóveis, bem como as principais e frequentes dúvidas do público acerca do tema.

1. O que é leilão de imóveis? E o que significa arrematar?

Leilão de imóveis é o nome coloquial utilizado para designar o procedimento da venda de imóveis penhorados por meio de uma hasta pública.

Arrematação é o ato processual que implica a transferência coercitiva dos bens penhorados do devedor a um terceiro. Trata-se, em linhas gerais de uma venda do patrimônio do devedor realizada pelo Estado, por intermédio de praça ou leilão, àquele que maior lanço oferecer.

2. Por que um imóvel é vendido em leilão?

Existe uma série de motivos que podem culminar com a venda de um imóvel em leilão. O leilão ocorre quando um Juiz já sentenciou que aquele bem deve ser vendido para satisfazer um valor que é devido a um credor. Portanto, é um dos últimos atos de um processo.

Os motivos mais frequentes são por falta de pagamento de condomínio e de IPTU.

3. Aquele que compra um imóvel em leilão será o responsável pelo pagamento das dívidas?

Não necessariamente. É necessária a análise do processo para verificar se o imóvel será alienado com ou sem dívidas. E, na pendência de algum ônus sobre imóvel, o mesmo será devidamente informado.

4. Quais são os gastos na compra de um imóvel em leilão?
Será o valor oferecido no lance acrescido das seguintes taxas: 5% de comissão do leiloeiro, 1% de taxas judiciárias e 0,25% de ISS.

Em geral o pagamento é feito da seguinte forma: 30% do ato da arrematação e o restante em 15 dias.

Existem outras formas também aceitas de acordo com a legislação.

5. Quem pode comprar um imóvel em leilão?

Em geral, qualquer pessoa capaz pode comprar. A lei faz algumas restrições, quais sejam, entre outros: os tutores, curadores, testamenteiros, administradores, síndicos e liquidantes, “quanto aos bens confiados a sua guarda e responsabilidade”; o juiz, o membro do Ministério Público e da Defensoria Pública, o escrivão e os demais servidores e auxiliares da Justiça.

6. É necessária a presença daquele que pretende comprar o imóvel?

Não é necessário, porém haverá a necessidade da outorga de uma procuração ao advogado para fazê-lo.

7. É possível a compra de um imóvel por um grupo de pessoas, com a intenção de investimento, ou seja, comprar para revender?
Sim, o imóvel pode ser comprado com esse objetivo, e, para tanto, o imóvel ficara gravado em ônus reais em nome daqueles que participaram do negócio. Também é possível a compra por pessoa jurídica.

8. Como ocorre o procedimento do leilão?
Após a determinação do juiz para a venda do imóvel em leilão é feito um edital constando duas datas para a realização da praça (terminologia que designa a venda dos bens imóveis).

No dia da primeira praça somente serão aceitas as ofertas iguais ou superiores à avaliação do imóvel. Pode haver uma disputa caso haja mais de um interessado.

Muitas vezes ninguém oferece proposta para comprar aquele imóvel pelo preço da avaliação. Nesta hipótese, o imóvel será ofertado novamente na segunda data designada. Porém, nesta oportunidade o imóvel será ofertado pela metade do valor de sua avaliação, ou seja, é a venda pela melhor oferta respeitando o mínimo que será a metade do preço estabelecido na avaliação.

9. O que acontece após a compra do imóvel no leilão?
Apesar de ser um dos últimos atos do processo, existe a necessidade de regularizar o imóvel judicialmente o que demanda, em média, um período de seis meses a um ano em média. Isto ocorre, pois há a necessidade de efetuar a transmissão do imóvel para o nome do comprador e para que o juiz determine a imissão da posse. Convém dizer que o trabalho deste advogado só termina com a efetiva entrega das chaves.

10. É seguro comprar um imóvel em leilão?
Desde que haja o estudo prévio sobre a situação em que se encontra o processo, pode-se dizer que se trata de um negócio jurídico perfeito e irretratável. Trata-se de uma modalidade de expropriação em que o poder público assume o papel do devedor para efetuar sua venda gerando crédito para satisfazer uma dívida.

Vale ressaltar que hasta pública ocorre somente com a determinação de um juiz de direito no uso de suas atribuições e que o dinheiro será depositado em uma conta judicial e só poderá ser levantado antigo possuidor após a satisfação do crédito devido.

Havendo algum tipo de vício que ocasione uma nulidade, o dinheiro poderá ser levantado por aquele que comprou o bem no leilão com o índice de correção das contas judiciais do Banco do Brasil.

11. Por que alguns imóveis são vendidos por um preço menor que o valor de mercado?

Existem dois motivos. Primeiro porque a avaliação da maioria dos imóveis leiloados é feita de forma indireta por um oficial de justiça. Isso ocorre, pois o devedor não permite a entrada do oficial de justiça em seu imóvel, como consequência disto, o oficial avaliador faz a avaliação, em geral, baseada na certidão de ônus reais do imóvel e valor venal do mesmo. Há no site um pequeno texto em que explico melhor esta situação.

Segundo porque algumas vezes não há nenhum interessado na compra do bem. Quando isto ocorre já há uma segunda data designada para a venda do imóvel, em que há uma nova oferta do bem, porém, como dito anteriormente, o lance mínimo é igual à metade do valor da avaliação.

12. Qual a diferença entre leilão judicial e extrajudicial?
No leilão judicial há um processo e, portanto, não haverá necessidade do ingresso de uma nova ação para ter a posse do bem por aquele que fez a melhor oferta no leilão. Como já foi dito, o leilão é um dos últimos atos do processo, e, após os tramites para regularização do imóvel, que será feita pelo advogado, o juiz expedirá um mandado para que o oficial de cartório registre o bem em nome do comprador.

O leilão extrajudicial é aquele feito diretamente pela instituição financeira pelo meio das prerrogativas concedidas pela legislação no caso específico. É o caso dos leilões da Caixa Econômica Federal, a título de exemplo. Neste caso haverá necessidade de ingresso em juízo para obter a posse do imóvel.

Matéria na íntegra http://www.forumimobiliario.com.br/2012/04/leilao-de-imoveis/

CAFÉ DO CONHECIMENTO

CONTINGÊNCIAS AMBIENTAIS GERADAS PELA CONSTRUÇÃO CIVIL

Evento promovido pelo núcleo de Construção do MBAF Consultores e Advogados, com o apoio da Lexnet, realizado no dia 18 de maio, no Hotel America Tower, contou com a presença de especialistas no assunto que discutiram medidas de prevenção, controles e tratamento jurídico penal acerca do tema. Os palestrantes convidados, Dr. Jair Jaloreto (especialista em Direito Penal Empresarial) e Cezar Augusto Oliveira (Engenheiro Civil especialista em Meio Ambiente e Recursos Hídricos), debateram junto aos advogados do núcleo de Construção do MBAF, Dra. Gabriela Pereira (Especialista em Direito Imobiliário) e Dr. Thiago Machado Neto (Especialista em Direito Penal).

Diretores, engenheiros e gestores de construtoras e incorporadoras estiveram presentes no evento e discutiram diversas formas de equilíbrio nas contingências ambientais geradas por obras e contruções, em especial na cidade de Salvador.

Seguem abaixo as fotos do evento.

Dr. Jair Jaloreto (Especialista em Direito Penal Empresarial), Dra. Emília Azevedo, Dr. Frederico Machado Neto (Sócios MBAF), Dra. Gabriela Pereira (Condutora do Núcleo Construção MBAF) e Cezar Augusto Oliveira (Especialista em Meio Ambiente e Recursos Hídricos).

Debatedores e Palestrantes

Sorteio aos participantes do evento

Dr. Jair Jaloreto e Cezar Augusto Oliveira

Platéia

Debate - Dr. Ary Fichman

Advogados MBAF com Dr. Jair Jaloreto