JUROS NA VENDA DE IMÓVEIS NA PLANTA

A Lei nº 4.864, de 1965, permite a cobrança de juros nas vendas de imóveis com pagamento parcelado, inclusive durante a construção, mas, apesar da previsão legal, tal prática passou a ser questionada em juízo a partir do final da década de 1990.

No Superior Tribunal de Justiça (STJ) há três julgados sobre a matéria, dois pela eficácia da cláusula de cobrança de juros nas promessas de venda com pagamento parcelado, dada a previsão legal (REsps 379.941-SP e 662.822-DF), e um em sentido contrário, pela abusividade (REsp 670.117-PB). Neste último caso, divulgado recentemente, o relator considera que o parcelamento do preço nas promessas não caracteriza “financiamento”, destacando em seu voto que “a cobrança de juros não prescinde da existência de um financiamento ou de um valor emprestado, o que inexiste no caso da promessa de compra e venda ora em debate nos autos”.

Nos tribunais regionais, a divergência trilha três caminhos distintos: uma corrente reconhece a eficácia da cláusula, em razão do fundamento legal; outra considera abusiva, sustentando que, enquanto o imóvel está em construção, o adquirente ainda não está usando capital da incorporadora. Uma outra corrente, salomonicamente, admite a incidência dos juros durante a obra, mas somente sobre a parcela do preço correspondente aos investimentos anteriormente feitos pelo incorporador, notadamente em relação à fração ideal do terreno, considerando que, sobre essa parcela, a incorporadora faz jus a juros remuneratórios.

A par das controvérsias submetidas ao Judiciário, empresas incorporadoras de algumas regiões do país firmaram Termos de Ajustamento de Conduta (TAC) com o Ministério Público comprometendo-se a não cobrar juros sobre as parcelas vencíveis durante a construção.

Incorporadoras comprometeram-se a não cobrar juros durante a construção

Diante disso, de uns anos para cá tornou-se prática generalizada a abstenção de cobrança de juros durante a construção nessa espécie de contrato e, assim sendo, os litígios que poderão ocorrer daqui por diante restringir-se-ão a contratos antigos, em relação aos quais, entretanto, já há decisões pela prescrição (TJ-RJ, apelação 2009.001.68118, STJ, AgIn 1.327.627).

Sob essa perspectiva, portanto, a questão parece superada, mas não se pode perder de vista que a diversidade de tipos contratuais admitidos na comercialização de imóveis nas incorporações imobiliárias exige interpretação diferenciada, compatível com seus distintos regimes jurídicos.

Por exemplo: a venda ou promessa de venda de fração ideal de terreno, com pagamento parcelado, conjugada com contrato de construção, comporta incidência de juros sobre o preço da fração, mas não sobre o preço da construção (quando paga com recursos próprios do adquirente), pois neste caso a retribuição do construtor não é representada por juros remuneratórios, mas, sim, pela taxa de administração ou pelo preço da empreitada.

Já o financiamento bancário para compra ou construção, também empregado nas incorporações, é necessariamente remunerado por juros compensatórios, mesmo durante a construção.

Essa operação é típica do mercado financeiro, espécie de mútuo, no qual o juro é elemento da natureza do contrato por definição legal do artigo 591 do Código Civil.

Atualmente, essa espécie de contrato é empregada com frequência, ancorada na reformulação legislativa introduzida pelas Leis 9.514, de 1997, e 10.931, de 2004, que impulsiona a recente expansão do crédito imobiliário. Na prática, as operações são estruturadas mediante celebração de três contratos num único instrumento: um contrato de financiamento, um de compra e venda e um de garantia, hipotecária ou fiduciária. Por efeito dessa operação, os adquirentes tomam financiamento e pagam o preço à incorporadora esses recursos. Pode ocorrer que, ao promover as vendas, a incorporadora já tenha, anteriormente, tomado financiamento e, nestes casos, os adquirentes, ao efetivar a compra, se sub-rogam nos direitos e obrigações do financiamento original, na proporção do crédito atribuído às unidades imobiliárias adquiridas.

Em qualquer desses casos, o valor do financiamento tomado durante a construção é entregue parceladamente à incorporadora ou à construtora, como contraprestação da execução de cada etapa da obra. Esse valor é debitado aos adquirentes, porque estes é que terão tomado o financiamento ou se sub-rogado no financiamento original, e sobre eles são devidos juros pelos adquirentes, mesmo durante a obra.

O legislador do Código Civil de 2002, atento a essa estrutura operacional, fornece meios para sua regulamentação, ao prever especificamente, no artigo 1.488, o desmembramento da garantia e do crédito nos financiamentos dos loteamentos e incorporações, do qual resulta a sub-rogação dos adquirentes no financiamento da construção, na proporção das unidades adquiridas.

Nessa estruturação, e nos novos instrumentos criados pela recente reformulação legislativa, notadamente a alienação fiduciária de imóveis e a cédula de crédito imobiliário, os juros são exigíveis porque constituem remuneração de financiamento.

São novos mecanismos que constituem uma ponte entre a moderna incorporação imobiliária e os mercados financeiros e de capitais, a reclamar interpretação compatível com a estrutura e função do tipo contratual empregado, pois, como é elementar, não se pode tratar indistintamente espécies contratuais de natureza diversa.

Fonte: Valor Econômico

Atualmente, um assunto que se encontra em voga no mercado imobiliário é a questão envolvendo os juros cobrados nas vendas de imóveis na planta.

Conforme se verificou acima, inicialmente, clamou-se questionamentos acerca da legalidade ou abusividade desta prática, visto que nem todos os casos encontravam-se amparados pelo estrito cumprimento da boa-fé por aquele mais bem dotado de recursos financeiros da relação.

Questionou-se muito, ainda neste cenário, o fato dos contratos conterem inúmeras cláusulas consideradas abusivas, que passavam despercebidas aos olhos dos adquirentes, o que, posteriormente, seria objeto de inúmeras celeumas entre os contratantes.

Em contrapartida, minimamente sairia prejudicada desta relação a Empresa quando do atraso na entrega do imóvel, por exemplo, o que geraria, em regra, inúmeros prejuízos ao futuro morador.

Após as verificadas decisões divergentes, a 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça considerou legal a cobrança de juros em prestações de imóveis comprados na planta antes da entrega das chaves.

A polêmica decisão gerou questionamentos diversos, muitos negativos, como ter sido considerada um retrocesso e até mesmo prejudicial aos consumidores.

Algumas construtoras, no estado de São Paulo, por exemplo, já vinham se adequando e deixando de fazer a cobrança, e tal permissão, segundo o presidente do Procon-SP, Paulo Arthur Góes, coloca "em terra" os avanços alcançados. Ele acrescenta, ainda, que "a situação promove um desequilíbrio no contrato em favor das empresas e desfavorável ao consumidor".

Entretanto, apesar das opiniões negativas, e de muitos terem protestado contra a prática deste tipo de cobrança de juros, o presidente do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), Cláudio Bernardes, menciona que a não cobrança dos chamados "juros no pé" (nome dado à incidência de juros antes da entrega das chaves do imóvel) virou uma espécie de modelo no cenário imobiliário, e possivelmente não irá mudar, visto que, quem não o cobrava, embutia o valor do preço cobrado. Segundo ele, a vantagem da decisão é "uniformizar o procedimento".

Portanto, diante desta alegação, verifica-se que mesmo a decisão ter sido "favorável" às Empresas, estas já procediam com a prática de tais juros embutidos no valor do imóvel, o que não se configura uma prática abusiva, já que o valor total do imóvel estava exposto a quem quisesse adquirir, bastando somente o ato volitivo do consumidor em comprometer-se em comprar o imóvel, ou não.

Alimentado por: Gabriela Pereira 

EXIGÊNCIA DA PRÉVIA AVERBAÇÃO DA RESERVA LEGAL

O questionamento abaixo foi retirado da Base de dados do IRIB Responde, no qual a Dra. Maria Aparecida Bianchin Pacheco respondeu a pergunta baseada na exigência de prévia averbação da reserva legal, frente à publicação do chamado Novo Código Florestal Brasileiro.

Interessante esclarecer alguns conceitos para melhor compreensão da pergunta realizada, como o significado de reserva legal, bem como do que se trata a prévia averbação.

Reserva legal é a área localizada no interior de uma propriedade ou posse rural, que não seja a de preservação permanente, onde não é permitido o corte raso, necessária ao uso sustentável dos recursos naturais, à conservação e reabilitação dos processos ecológicos, à conservação da biodiversidade e ao abrigo e proteção de fauna e flora nativas.

A prévia averbação é o anterior assentamento da mencionada reserva legal no Cartório de Registro de Imóveis, num intuito de se manter preservada a referida área. Daí surgiu os inúmeros questionamentos acerca do veto ou não de determinados pontos da lei 12.651/2012, frente aos opostos interesses de diversas bancas que constituem a frente parlamentar do nosso país.

Pergunta

Com a publicação da Lei nº 12.651/2012, gostaria de saber se o Cartório de Registro de Imóveis deverá continuar a exigir a prévia averbação da reserva legal?

Resposta

Assim se manifestou Maria Aparecida Bianchin Pacheco, em pequeno trecho extraído de artigo intitulado “REFLEXOS NO REGISTRO DE IMÓVEIS DO NOVO CÓDIGO FLORESTAL” reproduzido no Boletim Eletrônico do IRIB nº 4163, de 15/05/2012 (http://www.irib.org.br/boletim/2012/maio/downloads/4163-opiniao.pdf):

“No que tange a Reserva Legal, estabelece que a mesma deverá ser registrada no órgão ambiental competente por meio de inscrição no Cadastro Ambiental Rural – CAR, sendo vedada a alteração de sua destinação, nos casos de transmissão, a qualquer título, ou de desmembramento, comportando exceções previstas no próprio texto. O registro da Reserva Legal no CAR desobriga a averbação no Registro de Imóveis, mas não impede que a mesma ocorra, vez que a possibilidade de sua averbação na matrícula, continua expressamente consignada no art. 167, II, 22, da Lei nº 6.015/73, e mesmo que tal previsão fosse expressamente revogada, ainda assim se poderia averbar a Reserva Legal, por ser pacífico no meio registrário brasileiro, a possibilidade de se dar publicidade de ocorrências que visem a tutela ambiental, por meio de averbação na matrícula, por se entender como meramente exemplificativo o rol de atos de averbação a serem praticados pelo Registro Imobiliário, previstos na Lei de Registros Públicos.

Ademais, o texto legal apresenta várias disposições relacionadas à redução e/ou ampliação das áreas de Reserva Legal, que necessariamente deverão continuar sendo averbadas na matrícula do imóvel rural, como condição para assegurar ao proprietário rural que mantiver reserva legal conservada e averbada em área superior aos percentuais exigidos, a possibilidade de instituição de Servidão Ambiental sobre a área excedente, e Cota de Reserva Ambiental, como veremos mais adiante.
 

Assim, parece que o verdadeiro intuito da alteração que desobriga a averbação da Reserva Legal no Registro de Imóveis, é eximir o proprietário de imóvel rural das sanções impostas pela infração administrativa contra o meio ambiente, tipificada no Decreto Federal nº 6.514, de 22 de julho de 2008, nos seguintes termos:

‘Art. 55. Deixar de averbar a reserva legal:

Multa de R$ 500,00 (quinhentos reais) a R$ 100.000,00 (cem mil reais).

§ 1º No ato da lavratura do auto de infração, o agente autuante assinará prazo de sessenta a noventa dias para o autuado promover o protocolo da solicitação administrativa visando à efetiva averbação da reserva legal junto ao órgão ambiental competente, sob pena de multa diária de R$ 50,00 (cinqüenta reais) a R$ 500,00 (quinhentos reais) por hectare ou fração da área da reserva.

§ 2º Haverá a suspensão da aplicação da multa diária no interregno entre a data do protocolo da solicitação administrativa perante o órgão ambiental competente e trinta dias após seu deferimento, quando será reiniciado o cômputo da multa diária’.

É que o mencionado decreto, nas disposições finais, previu que dito artigo só entraria em vigor cento e oitenta dias após a sua publicação. A sua publicação ocorreu em 23 de julho de 2008, então entraria em vigor em 23 de janeiro de 2009, no entanto, dito prazo foi prorrogado por sucessivas vezes, e ainda não se encontra em vigência.

Nesse sentido, o art. 14, §2º, ao prever que, protocolada a documentação exigida para análise de localização da área de Reserva Legal, ao proprietário ou possuidor não poderá ser imputada sanção administrativa, inclusive restrição a direitos, em razão da não formalização da área de Reserva Legal.”

Seleção: Consultoria do IRIB

Fonte: Base de dados do IRIB Responde

Leilão de Imóveis

Notícia veiculada no site Fórum Imobiliário com excelentes questionamentos acerca do procedimento adotado nos leilões de imóveis, bem como as principais e frequentes dúvidas do público acerca do tema.

1. O que é leilão de imóveis? E o que significa arrematar?

Leilão de imóveis é o nome coloquial utilizado para designar o procedimento da venda de imóveis penhorados por meio de uma hasta pública.

Arrematação é o ato processual que implica a transferência coercitiva dos bens penhorados do devedor a um terceiro. Trata-se, em linhas gerais de uma venda do patrimônio do devedor realizada pelo Estado, por intermédio de praça ou leilão, àquele que maior lanço oferecer.

2. Por que um imóvel é vendido em leilão?

Existe uma série de motivos que podem culminar com a venda de um imóvel em leilão. O leilão ocorre quando um Juiz já sentenciou que aquele bem deve ser vendido para satisfazer um valor que é devido a um credor. Portanto, é um dos últimos atos de um processo.

Os motivos mais frequentes são por falta de pagamento de condomínio e de IPTU.

3. Aquele que compra um imóvel em leilão será o responsável pelo pagamento das dívidas?

Não necessariamente. É necessária a análise do processo para verificar se o imóvel será alienado com ou sem dívidas. E, na pendência de algum ônus sobre imóvel, o mesmo será devidamente informado.

4. Quais são os gastos na compra de um imóvel em leilão?
Será o valor oferecido no lance acrescido das seguintes taxas: 5% de comissão do leiloeiro, 1% de taxas judiciárias e 0,25% de ISS.

Em geral o pagamento é feito da seguinte forma: 30% do ato da arrematação e o restante em 15 dias.

Existem outras formas também aceitas de acordo com a legislação.

5. Quem pode comprar um imóvel em leilão?

Em geral, qualquer pessoa capaz pode comprar. A lei faz algumas restrições, quais sejam, entre outros: os tutores, curadores, testamenteiros, administradores, síndicos e liquidantes, “quanto aos bens confiados a sua guarda e responsabilidade”; o juiz, o membro do Ministério Público e da Defensoria Pública, o escrivão e os demais servidores e auxiliares da Justiça.

6. É necessária a presença daquele que pretende comprar o imóvel?

Não é necessário, porém haverá a necessidade da outorga de uma procuração ao advogado para fazê-lo.

7. É possível a compra de um imóvel por um grupo de pessoas, com a intenção de investimento, ou seja, comprar para revender?
Sim, o imóvel pode ser comprado com esse objetivo, e, para tanto, o imóvel ficara gravado em ônus reais em nome daqueles que participaram do negócio. Também é possível a compra por pessoa jurídica.

8. Como ocorre o procedimento do leilão?
Após a determinação do juiz para a venda do imóvel em leilão é feito um edital constando duas datas para a realização da praça (terminologia que designa a venda dos bens imóveis).

No dia da primeira praça somente serão aceitas as ofertas iguais ou superiores à avaliação do imóvel. Pode haver uma disputa caso haja mais de um interessado.

Muitas vezes ninguém oferece proposta para comprar aquele imóvel pelo preço da avaliação. Nesta hipótese, o imóvel será ofertado novamente na segunda data designada. Porém, nesta oportunidade o imóvel será ofertado pela metade do valor de sua avaliação, ou seja, é a venda pela melhor oferta respeitando o mínimo que será a metade do preço estabelecido na avaliação.

9. O que acontece após a compra do imóvel no leilão?
Apesar de ser um dos últimos atos do processo, existe a necessidade de regularizar o imóvel judicialmente o que demanda, em média, um período de seis meses a um ano em média. Isto ocorre, pois há a necessidade de efetuar a transmissão do imóvel para o nome do comprador e para que o juiz determine a imissão da posse. Convém dizer que o trabalho deste advogado só termina com a efetiva entrega das chaves.

10. É seguro comprar um imóvel em leilão?
Desde que haja o estudo prévio sobre a situação em que se encontra o processo, pode-se dizer que se trata de um negócio jurídico perfeito e irretratável. Trata-se de uma modalidade de expropriação em que o poder público assume o papel do devedor para efetuar sua venda gerando crédito para satisfazer uma dívida.

Vale ressaltar que hasta pública ocorre somente com a determinação de um juiz de direito no uso de suas atribuições e que o dinheiro será depositado em uma conta judicial e só poderá ser levantado antigo possuidor após a satisfação do crédito devido.

Havendo algum tipo de vício que ocasione uma nulidade, o dinheiro poderá ser levantado por aquele que comprou o bem no leilão com o índice de correção das contas judiciais do Banco do Brasil.

11. Por que alguns imóveis são vendidos por um preço menor que o valor de mercado?

Existem dois motivos. Primeiro porque a avaliação da maioria dos imóveis leiloados é feita de forma indireta por um oficial de justiça. Isso ocorre, pois o devedor não permite a entrada do oficial de justiça em seu imóvel, como consequência disto, o oficial avaliador faz a avaliação, em geral, baseada na certidão de ônus reais do imóvel e valor venal do mesmo. Há no site um pequeno texto em que explico melhor esta situação.

Segundo porque algumas vezes não há nenhum interessado na compra do bem. Quando isto ocorre já há uma segunda data designada para a venda do imóvel, em que há uma nova oferta do bem, porém, como dito anteriormente, o lance mínimo é igual à metade do valor da avaliação.

12. Qual a diferença entre leilão judicial e extrajudicial?
No leilão judicial há um processo e, portanto, não haverá necessidade do ingresso de uma nova ação para ter a posse do bem por aquele que fez a melhor oferta no leilão. Como já foi dito, o leilão é um dos últimos atos do processo, e, após os tramites para regularização do imóvel, que será feita pelo advogado, o juiz expedirá um mandado para que o oficial de cartório registre o bem em nome do comprador.

O leilão extrajudicial é aquele feito diretamente pela instituição financeira pelo meio das prerrogativas concedidas pela legislação no caso específico. É o caso dos leilões da Caixa Econômica Federal, a título de exemplo. Neste caso haverá necessidade de ingresso em juízo para obter a posse do imóvel.

Matéria na íntegra http://www.forumimobiliario.com.br/2012/04/leilao-de-imoveis/

CAFÉ DO CONHECIMENTO

CONTINGÊNCIAS AMBIENTAIS GERADAS PELA CONSTRUÇÃO CIVIL

Evento promovido pelo núcleo de Construção do MBAF Consultores e Advogados, com o apoio da Lexnet, realizado no dia 18 de maio, no Hotel America Tower, contou com a presença de especialistas no assunto que discutiram medidas de prevenção, controles e tratamento jurídico penal acerca do tema. Os palestrantes convidados, Dr. Jair Jaloreto (especialista em Direito Penal Empresarial) e Cezar Augusto Oliveira (Engenheiro Civil especialista em Meio Ambiente e Recursos Hídricos), debateram junto aos advogados do núcleo de Construção do MBAF, Dra. Gabriela Pereira (Especialista em Direito Imobiliário) e Dr. Thiago Machado Neto (Especialista em Direito Penal).

Diretores, engenheiros e gestores de construtoras e incorporadoras estiveram presentes no evento e discutiram diversas formas de equilíbrio nas contingências ambientais geradas por obras e contruções, em especial na cidade de Salvador.

Seguem abaixo as fotos do evento.

Dr. Jair Jaloreto (Especialista em Direito Penal Empresarial), Dra. Emília Azevedo, Dr. Frederico Machado Neto (Sócios MBAF), Dra. Gabriela Pereira (Condutora do Núcleo Construção MBAF) e Cezar Augusto Oliveira (Especialista em Meio Ambiente e Recursos Hídricos).

Debatedores e Palestrantes

Sorteio aos participantes do evento

Dr. Jair Jaloreto e Cezar Augusto Oliveira

Platéia

Debate - Dr. Ary Fichman

Advogados MBAF com Dr. Jair Jaloreto

CERCA DE 60% DOS NEGÓCIOS FECHADOS EM FEIRÃO DA CAIXA FORAM DE UNIDADES JÁ CONSTRUÍDAS

O receio de adquirir imóveis na planta resultou num aumento considerável nos lucros do último Feirão da Caixa, realizado neste final de semana na capital baiana, concretizando a preferência dos compradores por imóveis já prontos.

O sentimento de temor não é em vão. Quem compareceu ao Feirão se deparou com uma situação nada agradável. Alguns proprietários que adquiriram imóveis na planta estavam panfletando em frente ao Centro de Convenções, denunciando o atraso na entrega de apartamentos comprados diretamente na planta por uma determinada incorporadora.

Conforme se constata dos panfletos entregues, há cerca de 18 meses que os proprietários aguardam a entrega dos imóveis, sem lograr êxito.

Apesar disso, o sucesso do Feirão foi incontestável, frente à superação da meta proposta pelos idealizadores do evento, como bem demonstra a notícia abaixo vinculada.

No Feirão da Caixa, imóveis prontos foram os favoritos

07.05.2012 | Atualizado em 07.05.2012 - 07:31

A Caixa Econômica Federal encerrou neste domingo (6) a 8° edição do Feirão da Casa Própria com 4.395 negócios fechados entre a concessão das cartas de crédito e os imóveis contratados diretamente com as construtoras. No total, os três dias de evento renderam mais de R$ 400 milhões em negócios. A meta era ultrapassar os R$ 200 milhões negociados no último Feirão, em 2011.

A novidade é que o público do Feirão está mais seguro da sua decisão. Enquanto no ano passado 38 mil pessoas visitaram o evento, este ano 30 mil interessados estiveram no local, mas a meta de venda foi superada e ultrapassada. "Antes o público vinha para comparar, agora ele vem para fechar o negócio", esclarece o gerente regional da Caixa na Bahia, Adelson Prata.

Além disso, mudou também o perfil da compra. Este ano, mais de 60% dos imóveis comercializados estão prontos ou com mais de 50% da obra adiantada, o que dá, em média, dez meses de espera antes da entrega das chaves. "Foi relevante que a entrega seja feita de imediato. Os imóveis na planta, com espera de dois anos, não foram os favoritos", acrescenta Prata. Outra preferência foi pelos imóveis de até R$ 150 mil, que se encaixam no programa do governo federal, Minha Casa, Minha Vida, e representaram 70% das unidades comercializadas.

"É importante também ressaltar que estas condições encontradas aqui no Feirão continuam sendo oferecidas nas agências da Caixa. Essa foi uma das maiores dúvidas das pessoas que vieram atrás da carta de crédito", explica o gerente regional. Isto porque, começou a valer neste Feirão a redução das taxas de juros para a habitação. Antes estas taxas chegavam a até 10% ao ano e, agora, variam entre 4,5% e 7,9% ao ano. Apenas na parte das cartas de crédito foram fechadas 2.380 contratações.

O contador, Adenilson da Conceição, foi um destes interessados que já saiu do evento com a carta de crédito aprovada nas mãos. Conceição também se encaixa no perfil dos moradores que querem a casa própria de imediato: seu objetivo é deixar de pagar aluguel. "Consegui a carta e já tenho uma casa em vista, no mesmo bairro que moro. Não quero apartamento para não ter que pagar condomínio", ressalta. Ele também ficou impressionado com a rapidez na concessão do crédito e diz que o Feirão aberto no domingo facilitou a sua vida.

Passado o Feirão, o gerente regional da Caixa diz que basta levar identidade, CPF, comprovante de renda e residência em uma agência da Caixa para solicitar a carta nas mesmas condições do evento.

Já o empresário, Bruno das Flores, aproveitou o domingo para ir ao Feirão em busca de boas condições. Morando em Salvador há um ano, o paraibano já sabe o que quer. "Procuro um apartamento de 2/4. E já juntei uma entrada para obter uma carta de crédito com as parcelas que caibam no meu orçamento", comenta o empresário.

Vício redibitório e CDC, vários caminhos para desfazer um mau negócio.

Os problemas oriundos de vícios redibitórios nas relações contratuais de aquisições de imóveis, trazem uma pauta com inúmeras discussões judiciais acerca do tema. A mais recente notícia vinculada ao assunto, envolveu a confirmação do STJ na responsabilização solidária da Caixa Econômica Federal, nos programas em que é parceira empresarial das incorporadoras, quando constatada a presença de vícios originados daquela construção.

O ministro Luís Felipe Salomão foi claro ao mencionar que a responsabilidade não recai sobre à CEF somente pelo fato de financiar a construção do empreendimento, mas sim por participar diretamente da programação do projeto habitacional. Vejamos abaixo a matéria na íntegra referente ao tema:


Fonte: STJ, 09/04/2012

"Muitas pessoas já depararam com a seguinte situação: adquiriram um bem por meio de contrato, por exemplo, um contrato de compra e venda, e depois de algum tempo descobriram que o objeto desse contrato possuía defeito ou vício – oculto no momento da compra – que o tornou impróprio para uso ou diminuiu-lhe o valor. Casos de vícios em imóveis ou em automóveis são bastante recorrentes.

Para regular tal situação, o Código Civil (CC) prevê a redibição (daí o termo vício redibitório), que é a anulação judicial do contrato ou o abatimento no seu preço. Os casos de vício redibitório são caracterizados quando um bem adquirido tem seu uso comprometido por um defeito oculto, de tal forma que, se fosse conhecido anteriormente por quem o adquiriu, o negócio não teria sido realizado.

Além da anulação do contrato, o CC prevê no artigo 443 a indenização por perdas e danos. Se o vício já era conhecido por quem transferiu a posse do bem, o valor recebido deverá ser restituído, acrescido de perdas e danos; caso contrário, a restituição alcançará apenas o valor recebido mais as despesas do contrato.

De caráter bem mais abrangente, o Código de Defesa do Consumidor (CDC) representou grande evolução para as relações de consumo e ampliou o leque de possibilidades para a solução de problemas, incluindo os casos de vícios redibitórios. A lei de proteção ao consumidor preza “pela garantia dos produtos e serviços com padrões adequados de qualidade, segurança, durabilidade e desempenho”, conforme prevê o artigo 4º, inciso II, alínea d.

Desde 1990, quando foi promulgado o CDC, o instituto do vício redibitório perdeu espaço na proteção dos direitos do consumidor. O código consumerista impõe responsabilidade ampla ao fornecedor diante de defeitos do produto ou do serviço, independentemente das condições que a lei exige para o reconhecimento do vício redibitório – como, por exemplo, a existência de contrato ou o fato de o vício ser oculto e anterior ao fechamento do negócio.

No entanto, o instituto do vício redibitório continua relevante nas situações não cobertas pelo CDC, como são as transações entre empresas (desde que não atendam às exigências do código para caracterizar relação de consumo) e muitos negócios praticados entre pessoas físicas.

Em diversos julgamentos, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem interpretado as disposições do CC e do CDC no que diz respeito aos vícios redibitórios. Acompanhe alguns pronunciamentos do Tribunal acerca do assunto.

Imóveis

Já em relação a defeitos existentes em imóvel financiado pela Caixa Econômica Federal (CEF), a Quarta Turma decidiu, ao julgar o REsp 738.071, que a instituição financeira era parte legítima para responder, juntamente com a construtora, por vícios na construção do imóvel cuja obra foi por ela financiada com recursos do Sistema Financeiro de Habitação (SFH).

A CEF recorreu ao STJ argumentando que não teria responsabilidade solidária pelos vícios de construção existentes no imóvel, localizado no Conjunto Habitacional Ângelo Guolo, em Cocal do Sul (SC), destinado a moradores de baixa renda.

O ministro Luis Felipe Salomão, relator do recurso especial, explicou que a legitimidade passiva da instituição financeira não decorreria simplesmente do fato de haver financiado a obra, mas de ter provido o empreendimento, elaborado o projeto com todas as especificações, escolhido a construtora e de ter negociado diretamente, dentro do programa de habitação popular.

Segundo entendimento majoritário da Quarta Turma nesse julgamento, a responsabilidade da CEF em casos que envolvem vícios de construção em imóveis financiados por ela deve ser analisada caso a caso, a partir da regulamentação aplicável a cada tipo de financiamento e das obrigações assumidas pelas partes envolvidas.

REsp 991317 – REsp 1123004 – REsp 1171635 – REsp 1014547 – REsp 738071"

Falta de provas de posse anterior causa negativa de reintegração de área em Manaus

As dificuldades em se levantar um material probatório, principalmente em ações de reitegração de posse, constumam a dificultar muito a veracidade das alegações do Requerente, mesmo este conseguindo ser coeso e verídico em suas afirmativas.

Em grande parte dos casos, as provas documentais são escassas e as testemunhais são contraditórias e superficiais, dificuldando muito o trabalho do magistrado na tentativa de prolatar uma sentença justa, frente ao caso concreto.

Abaixo segue matéria extraída da LexUniversal, que retrata bem as instabilidades enfrentadas numa demanda possessória.

"A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) negou recurso em que se pretendia a reintegração de posse de uma área em Manaus (AM). O autor afirmava ter a posse do imóvel há 24 anos, quando cerca de 600 pessoas invadiram o terreno.

Ele alegava que criava suínos e plantava hortaliças no local, inclusive com financiamento público, e que a invasão teria vandalizado suas benfeitorias. Mas o juiz entendeu que só havia provas da posse de menos de 10% da área pretendida, o que foi mantido pelo STJ.

A dúvida sobre a propriedade dos bens surgiu no início do processo, quando foi solicitado ao autor que identificasse se as terras pertenciam à União, ao Estado ou ao Município. Ele emendou a inicial e afirmou tratar-se de terras municipais, mas o Município, intimado a se manifestar, indicou que o imóvel não integrava seu patrimônio. Na ação, a associação de moradores da comunidade Luiz Otávio, no bairro Monte das Oliveiras, manifestou-se contra a reintegração.

Inspeção tardia

Segundo o autor, documentos de órgãos ambientais atestavam sua posse sobre 14 hectares do terreno. Mas o juiz concluiu que a posse anterior sobre a área só estava comprovada em relação a menos de 10% do imóvel.

Para o autor, porém, essa interpretação deveu-se à demora na realização da inspeção judicial, feita depois de 20 meses da invasão. A demora teria causado a descaracterização total da área, com ruas e habitações construídas pelos invasores.

O ministro Villas Boas Cuêva indicou, entretanto, que a inspeção foi somente um dos elementos adotados pelo juiz para decidir. Quanto aos documentos dos órgãos ambientais, por exemplo, o juiz afirmou que se tratava apenas de requerimento de regularização apresentado pelo autor, sem indicação dos limites do imóvel e com metragem menor do que a referida na ação de reintegração. Além disso, não houve qualquer manifestação sobre o mérito da solicitação.

Segundo o juiz, as benfeitorias, demonstradas apenas por fotos, também apontavam para uma posse sobre área muito menor do que a pretendida. Ele também usou fotos de satélite e desenho de arquiteto para concluir que a posse existia apenas sobre fração da área reivindicada.

Fatos e provas

“Como se vê, foi somente após ter incursionado detalhadamente na apreciação do conjunto fático-probatório, que as instâncias ordinárias concluíram pela impossibilidade de acolhida integral das pretensões do autor”, asseverou o ministro relator.

“Esta Corte já teve a oportunidade de se pronunciar em inúmeras oportunidades acerca da inviabilidade da inversão das conclusões das instâncias de origem acerca da configuração dos requisitos ensejadores da procedência ou improcedência de ações possessórias por demandar inegável revisão de fatos e provas”, acrescentou.

“Logo, por qualquer ângulo que se analise a questão, a manutenção do acórdão recorrido desponta como a única solução possível”, concluiu."