CERCA DE 60% DOS NEGÓCIOS FECHADOS EM FEIRÃO DA CAIXA FORAM DE UNIDADES JÁ CONSTRUÍDAS

O receio de adquirir imóveis na planta resultou num aumento considerável nos lucros do último Feirão da Caixa, realizado neste final de semana na capital baiana, concretizando a preferência dos compradores por imóveis já prontos.

O sentimento de temor não é em vão. Quem compareceu ao Feirão se deparou com uma situação nada agradável. Alguns proprietários que adquiriram imóveis na planta estavam panfletando em frente ao Centro de Convenções, denunciando o atraso na entrega de apartamentos comprados diretamente na planta por uma determinada incorporadora.

Conforme se constata dos panfletos entregues, há cerca de 18 meses que os proprietários aguardam a entrega dos imóveis, sem lograr êxito.

Apesar disso, o sucesso do Feirão foi incontestável, frente à superação da meta proposta pelos idealizadores do evento, como bem demonstra a notícia abaixo vinculada.

No Feirão da Caixa, imóveis prontos foram os favoritos

07.05.2012 | Atualizado em 07.05.2012 - 07:31

A Caixa Econômica Federal encerrou neste domingo (6) a 8° edição do Feirão da Casa Própria com 4.395 negócios fechados entre a concessão das cartas de crédito e os imóveis contratados diretamente com as construtoras. No total, os três dias de evento renderam mais de R$ 400 milhões em negócios. A meta era ultrapassar os R$ 200 milhões negociados no último Feirão, em 2011.

A novidade é que o público do Feirão está mais seguro da sua decisão. Enquanto no ano passado 38 mil pessoas visitaram o evento, este ano 30 mil interessados estiveram no local, mas a meta de venda foi superada e ultrapassada. "Antes o público vinha para comparar, agora ele vem para fechar o negócio", esclarece o gerente regional da Caixa na Bahia, Adelson Prata.

Além disso, mudou também o perfil da compra. Este ano, mais de 60% dos imóveis comercializados estão prontos ou com mais de 50% da obra adiantada, o que dá, em média, dez meses de espera antes da entrega das chaves. "Foi relevante que a entrega seja feita de imediato. Os imóveis na planta, com espera de dois anos, não foram os favoritos", acrescenta Prata. Outra preferência foi pelos imóveis de até R$ 150 mil, que se encaixam no programa do governo federal, Minha Casa, Minha Vida, e representaram 70% das unidades comercializadas.

"É importante também ressaltar que estas condições encontradas aqui no Feirão continuam sendo oferecidas nas agências da Caixa. Essa foi uma das maiores dúvidas das pessoas que vieram atrás da carta de crédito", explica o gerente regional. Isto porque, começou a valer neste Feirão a redução das taxas de juros para a habitação. Antes estas taxas chegavam a até 10% ao ano e, agora, variam entre 4,5% e 7,9% ao ano. Apenas na parte das cartas de crédito foram fechadas 2.380 contratações.

O contador, Adenilson da Conceição, foi um destes interessados que já saiu do evento com a carta de crédito aprovada nas mãos. Conceição também se encaixa no perfil dos moradores que querem a casa própria de imediato: seu objetivo é deixar de pagar aluguel. "Consegui a carta e já tenho uma casa em vista, no mesmo bairro que moro. Não quero apartamento para não ter que pagar condomínio", ressalta. Ele também ficou impressionado com a rapidez na concessão do crédito e diz que o Feirão aberto no domingo facilitou a sua vida.

Passado o Feirão, o gerente regional da Caixa diz que basta levar identidade, CPF, comprovante de renda e residência em uma agência da Caixa para solicitar a carta nas mesmas condições do evento.

Já o empresário, Bruno das Flores, aproveitou o domingo para ir ao Feirão em busca de boas condições. Morando em Salvador há um ano, o paraibano já sabe o que quer. "Procuro um apartamento de 2/4. E já juntei uma entrada para obter uma carta de crédito com as parcelas que caibam no meu orçamento", comenta o empresário.

Vício redibitório e CDC, vários caminhos para desfazer um mau negócio.

Os problemas oriundos de vícios redibitórios nas relações contratuais de aquisições de imóveis, trazem uma pauta com inúmeras discussões judiciais acerca do tema. A mais recente notícia vinculada ao assunto, envolveu a confirmação do STJ na responsabilização solidária da Caixa Econômica Federal, nos programas em que é parceira empresarial das incorporadoras, quando constatada a presença de vícios originados daquela construção.

O ministro Luís Felipe Salomão foi claro ao mencionar que a responsabilidade não recai sobre à CEF somente pelo fato de financiar a construção do empreendimento, mas sim por participar diretamente da programação do projeto habitacional. Vejamos abaixo a matéria na íntegra referente ao tema:


Fonte: STJ, 09/04/2012

"Muitas pessoas já depararam com a seguinte situação: adquiriram um bem por meio de contrato, por exemplo, um contrato de compra e venda, e depois de algum tempo descobriram que o objeto desse contrato possuía defeito ou vício – oculto no momento da compra – que o tornou impróprio para uso ou diminuiu-lhe o valor. Casos de vícios em imóveis ou em automóveis são bastante recorrentes.

Para regular tal situação, o Código Civil (CC) prevê a redibição (daí o termo vício redibitório), que é a anulação judicial do contrato ou o abatimento no seu preço. Os casos de vício redibitório são caracterizados quando um bem adquirido tem seu uso comprometido por um defeito oculto, de tal forma que, se fosse conhecido anteriormente por quem o adquiriu, o negócio não teria sido realizado.

Além da anulação do contrato, o CC prevê no artigo 443 a indenização por perdas e danos. Se o vício já era conhecido por quem transferiu a posse do bem, o valor recebido deverá ser restituído, acrescido de perdas e danos; caso contrário, a restituição alcançará apenas o valor recebido mais as despesas do contrato.

De caráter bem mais abrangente, o Código de Defesa do Consumidor (CDC) representou grande evolução para as relações de consumo e ampliou o leque de possibilidades para a solução de problemas, incluindo os casos de vícios redibitórios. A lei de proteção ao consumidor preza “pela garantia dos produtos e serviços com padrões adequados de qualidade, segurança, durabilidade e desempenho”, conforme prevê o artigo 4º, inciso II, alínea d.

Desde 1990, quando foi promulgado o CDC, o instituto do vício redibitório perdeu espaço na proteção dos direitos do consumidor. O código consumerista impõe responsabilidade ampla ao fornecedor diante de defeitos do produto ou do serviço, independentemente das condições que a lei exige para o reconhecimento do vício redibitório – como, por exemplo, a existência de contrato ou o fato de o vício ser oculto e anterior ao fechamento do negócio.

No entanto, o instituto do vício redibitório continua relevante nas situações não cobertas pelo CDC, como são as transações entre empresas (desde que não atendam às exigências do código para caracterizar relação de consumo) e muitos negócios praticados entre pessoas físicas.

Em diversos julgamentos, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem interpretado as disposições do CC e do CDC no que diz respeito aos vícios redibitórios. Acompanhe alguns pronunciamentos do Tribunal acerca do assunto.

Imóveis

Já em relação a defeitos existentes em imóvel financiado pela Caixa Econômica Federal (CEF), a Quarta Turma decidiu, ao julgar o REsp 738.071, que a instituição financeira era parte legítima para responder, juntamente com a construtora, por vícios na construção do imóvel cuja obra foi por ela financiada com recursos do Sistema Financeiro de Habitação (SFH).

A CEF recorreu ao STJ argumentando que não teria responsabilidade solidária pelos vícios de construção existentes no imóvel, localizado no Conjunto Habitacional Ângelo Guolo, em Cocal do Sul (SC), destinado a moradores de baixa renda.

O ministro Luis Felipe Salomão, relator do recurso especial, explicou que a legitimidade passiva da instituição financeira não decorreria simplesmente do fato de haver financiado a obra, mas de ter provido o empreendimento, elaborado o projeto com todas as especificações, escolhido a construtora e de ter negociado diretamente, dentro do programa de habitação popular.

Segundo entendimento majoritário da Quarta Turma nesse julgamento, a responsabilidade da CEF em casos que envolvem vícios de construção em imóveis financiados por ela deve ser analisada caso a caso, a partir da regulamentação aplicável a cada tipo de financiamento e das obrigações assumidas pelas partes envolvidas.

REsp 991317 – REsp 1123004 – REsp 1171635 – REsp 1014547 – REsp 738071"

Falta de provas de posse anterior causa negativa de reintegração de área em Manaus

As dificuldades em se levantar um material probatório, principalmente em ações de reitegração de posse, constumam a dificultar muito a veracidade das alegações do Requerente, mesmo este conseguindo ser coeso e verídico em suas afirmativas.

Em grande parte dos casos, as provas documentais são escassas e as testemunhais são contraditórias e superficiais, dificuldando muito o trabalho do magistrado na tentativa de prolatar uma sentença justa, frente ao caso concreto.

Abaixo segue matéria extraída da LexUniversal, que retrata bem as instabilidades enfrentadas numa demanda possessória.

"A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) negou recurso em que se pretendia a reintegração de posse de uma área em Manaus (AM). O autor afirmava ter a posse do imóvel há 24 anos, quando cerca de 600 pessoas invadiram o terreno.

Ele alegava que criava suínos e plantava hortaliças no local, inclusive com financiamento público, e que a invasão teria vandalizado suas benfeitorias. Mas o juiz entendeu que só havia provas da posse de menos de 10% da área pretendida, o que foi mantido pelo STJ.

A dúvida sobre a propriedade dos bens surgiu no início do processo, quando foi solicitado ao autor que identificasse se as terras pertenciam à União, ao Estado ou ao Município. Ele emendou a inicial e afirmou tratar-se de terras municipais, mas o Município, intimado a se manifestar, indicou que o imóvel não integrava seu patrimônio. Na ação, a associação de moradores da comunidade Luiz Otávio, no bairro Monte das Oliveiras, manifestou-se contra a reintegração.

Inspeção tardia

Segundo o autor, documentos de órgãos ambientais atestavam sua posse sobre 14 hectares do terreno. Mas o juiz concluiu que a posse anterior sobre a área só estava comprovada em relação a menos de 10% do imóvel.

Para o autor, porém, essa interpretação deveu-se à demora na realização da inspeção judicial, feita depois de 20 meses da invasão. A demora teria causado a descaracterização total da área, com ruas e habitações construídas pelos invasores.

O ministro Villas Boas Cuêva indicou, entretanto, que a inspeção foi somente um dos elementos adotados pelo juiz para decidir. Quanto aos documentos dos órgãos ambientais, por exemplo, o juiz afirmou que se tratava apenas de requerimento de regularização apresentado pelo autor, sem indicação dos limites do imóvel e com metragem menor do que a referida na ação de reintegração. Além disso, não houve qualquer manifestação sobre o mérito da solicitação.

Segundo o juiz, as benfeitorias, demonstradas apenas por fotos, também apontavam para uma posse sobre área muito menor do que a pretendida. Ele também usou fotos de satélite e desenho de arquiteto para concluir que a posse existia apenas sobre fração da área reivindicada.

Fatos e provas

“Como se vê, foi somente após ter incursionado detalhadamente na apreciação do conjunto fático-probatório, que as instâncias ordinárias concluíram pela impossibilidade de acolhida integral das pretensões do autor”, asseverou o ministro relator.

“Esta Corte já teve a oportunidade de se pronunciar em inúmeras oportunidades acerca da inviabilidade da inversão das conclusões das instâncias de origem acerca da configuração dos requisitos ensejadores da procedência ou improcedência de ações possessórias por demandar inegável revisão de fatos e provas”, acrescentou.

“Logo, por qualquer ângulo que se analise a questão, a manutenção do acórdão recorrido desponta como a única solução possível”, concluiu."

Shopping para classe C atrai fundo de investimento

Mais uma vez os fundos imobiliários aparecem como forma inovadora e rentável de fonte de investimentos.

A classe média surge, novamente, como alvo dos investidores, tendo em vista seu acelerado e gradual crescimento. A matéria abaixo apresentada demonstra, claramente, as estratégias utilizadas pelos investidores para alcançar um bom rendimento sem o comprometimento de vultosas quantias:

Marcelo Michalua, diretor da RB Capital: "Conversas com operadores de shopping centers para desenvolver produtos"

Diante da necessidade de buscar novos recursos para financiar os projetos em carteira, incorporadoras de shopping centers passaram a vender participações minoritárias nos empreendimentos para fundos de investimento imobiliário. Há um interesse crescente desses investidores em comprar participações em negócios voltados para a nova classe média, após um aumento no número de projetos para essa faixa de renda.

Para os fundos, essa é uma forma de diversificar os investimentos, sem a necessidade de comprometer grande volume de capital, e para ampliar potencial de retorno. Para as incorporadoras, abre-se uma oportunidade para se capitalizarem sem perder o controle dos negócios e continuar na gestão da operação. As incorporadoras, assim, têm acesso a capital mais barato do que se fossem recorrer a bancos para novos investimentos.

"É um processo natural que faz parte do amadurecimento do mercado no país. Vemos com bons olhos uma parceria em termos de SPE [Sociedade de Propósito Específico], mas não há nada fechado agora", disse Carlos Felipe Fulcher, presidente da 5R Shopping Centers, com seis empreendimentos em andamento. Quando o investimento é feito em uma SPE, cria-se uma empresa para gerir o empreendimento com administradores pré-definidas e pode ter prazo de atuação determinado.

O Valor apurou que a General Shopping estaria avaliando a hipótese de venda de participação em shoppings para fundos imobiliários. Seriam recursos para investir em novos empreendimentos, que ainda estão na gaveta e fazem parte do plano de crescimento. Procurada, a companhia não se manifestou sobre o assunto.

Em agosto de 2011, a General Shopping vendeu uma participação de 44% no Shopping Sulacap para o fundo da RB Capital. A General Shopping ficou com 51% do empreendimento. O fundo captou R$ 107,8 milhões na oferta, que serão utilizados para a construção do shopping, localizado no Jardim Sulacap no Rio de Janeiro, habitado por consumidores de classe C. A inauguração está prevista para agosto de 2014.

A General Shopping continua com o controle acionário do empreendimento e se torna a administradora do shopping. Os 5% remanescentes pertencerão a sócios minoritários do projeto.

"Estamos em conversas com outros operadores de shopping centers para desenvolver produtos nessa modalidade," diz Marcelo Michaluá, sócio-diretor da RB Capital. O executivo destaca que a venda de participações minoritárias é uma boa opção de captação de recursos para as incorporadoras porque não onera o balanço com a contração de dívidas.

Levantamento da área de fundos imobiliários da Credit Suisse Hedging-Griffo mostra que existem pelo menos 30 shoppings que ainda pertencem a um único proprietário e que poderiam ser potenciais alvos dos fundos de investimento. BR Malls e General Shopping lideram essa lista (ver quadro ao lado). Numa análise de 19 shoppings que pertencem a BR Malls e General Shopping, pelo menos 9 atendem principalmente a classe C.

Em janeiro, o fundo CSHG Brasil Shopping realizou uma permuta com o Sonae Sierra Brasil, em que adquiriu 17,12% do Shopping Penha em contrapartida da venda de 30% do Shopping Plaza Sul. Esse último passou a ser controlado pelo Sonae Sierra, com 60% do capital, que administra o shopping. "O shopping Plaza Sul não tem mais como crescer fisicamente, já no shopping Penha vemos maior capacidade de expansão e de crescimento orgânico", afirma André Freitas, gestor de fundos imobiliários da CSHG.

O portfólio da CSHG ainda adquiriu, no mês passado, uma participação de 20% do Mooca Plaza Shopping, com foco na nova classe média, localizado no bairro de mesmo nome, e vendido pela Construtora São José pelo valor de R$ 104,9 milhões. A administradora e controladora do shopping é a BR Malls com 60% do capital.

De acordo com Freitas, a CSHG procura empreendimentos já em operação e com pelo menos 15 mil metros quadros de área bruta locável (ABL). O aumento dos investimentos do fundo da CSHG em shoppings localizados na zona leste de São Paulo está ligado ao crescimento do poder aquisitivo das classes C e D e ao desenvolvimento do mercado imobiliário nessa região.

"Essa é uma das regiões que mais crescem em termos de renda, e contará com investimentos da Prefeitura de São Paulo em função da construção do estádio (no bairro Itaquera), que sediará a Copa do Mundo", diz Freitas.

O gestor também vê oportunidades de investimento em cidades do interior do Estado de São Paulo como Campinas, e em capitais do Nordeste e do Mato Grosso.

Para o diretor da Brazilian Mortgages, Vitor Bidetti, a desimobilização de grandes empreendedores é uma tendência no mercado, mas há poucas oportunidades interessantes para a compra de participações minoritárias. A própria BM está com oferta em análise na Comissão de Valores Mobiliários (CVM) com o objetivo de levantar recursos para a aquisição de até 40% do Shopping Jardim Sul, no bairro Morumbi, na capital paulista. Este shopping é controlado pela BR Malls.

A previsão de captação do BM Jardim Sul é de R$ 226,306 milhões, distribuídos em quatro emissões e com aplicação mínima de R$ 10 mil. A BR Malls garantirá uma rentabilidade média de 8,8% ao ano aos cotistas do fundo, pelo período de quatro anos.

Dados sobre o desempenho de seis empresas de shoppings center que têm ações cotadas na Bovespa mostram que, nos últimos 12 meses, o valor dos papéis cresceu, em média, 24%.

O Bahia Econômica apurou que a engenharia financeira da Ponte Salvador-Itaparica está pronta, mas ainda não tem o apoio do setor privado.

O modelo foi montado com a participação da Caixa Econômica Federal e será baseado nos Certificados de Potencial Adicional de Construção – CEPACs.  A construção da ponte seria financiada através do pedágio e  da ocupação imobiliária da Ilha.

Os primeiros estudos mostram que o potencial imobiliário da Ilha seria da ordem de R$ 25 bilhões e esses recursos teriam de viabilizar a construção da ponte e de toda infraestrutura urbana e viária da Ilha.

O problema é que as empresas construtoras teriam de adiantar ou financiar o montante de R$ 6 bilhões para a construção, pois o investimento imobiliário só teria retorno a posteriori.

Segundo informacões extra oficiais, o economista Gustavo Franco, ex presidente do Banco Central foi um dos consultados sobre o assunto e apresentou propostas de financiamento capazes de viabilizar o empreendimento. Apesar disso, as empreiteiras estão relutando, pois preferem fazer a obras através de licitação com recursos do PAC.

O governador Jaques Wagner não aceita essa hipótese, até porque nesse sistema, com os atrasos tradicionais no âmbito governamental, a Baía de Todos os Santos teria em sua paisagem um canteiro de obra sem data certa para terminar.

O modelo de ocupação imobiliária da Ilha é bem estruturado, seguiria à risca a legislação ambiental, haveria projetos sociais e seria precedido por um Plano Diretor Urbano.

As armadilhas do aluguel por temporada

MBAF, Saulo Aguiar

Em cidades de veraneio, é fácil a constatação na mudança de hábitos da população local, bem como a euforia dos visitantes. Uma energia completamente distinta daquela costumeiramente presenciada durante todo o ano impera no ambiente, nos trazendo uma sensação ímpar de felicidade e bem estar.

É justamente atrás dessas sensações que determinados municípios são “invadidos” por milhares de turistas, que saem do seu local de origem prontos para aproveitarem o que o verão tem de melhor para lhes oferecer.

Nessa mesma proporção, milhares de pessoas se ocupam em preparar estratégias para lucrar com a chegada dessa verdadeira mina de ouro, num intuito de obter bons proveitos econômicos, enquanto outros tantos se divertem.

A locação por temporada é um dos mais conhecidos e eficazes métodos de se obter um resultado financeiro satisfatório à curto prazo, que envolve uma rentável e confortável situação, tanto para o locador como para o locatário, consecutivamente.

Os proprietários de imóveis nas proximidades dos circuitos do carnaval de Salvador, por exemplo, conseguem prover ganhos em um curto espaço de tempo, sem haver, necessariamente, um grande incômodo à sua própria família, ou talvez um pequeno desconforto, amplamente recompensado pelos efetivos proveitos financeiros que advirão dessa relação jurídica.

Na verdade, os ganhos são tão rentáveis que até os profissionais da área, corretores, especialistas em vendas de imóveis na planta, por exemplo, retiram-se temporariamente do seu labor cotidiano para se dedicarem exclusivamente à locação de imóveis por temporada.

A variedade proporcionada é tão grande que se adapta a todos os gostos e “bolsos” de locatários. Nas regiões de festivos carnavalescos da capital baiana, por exemplo, se pode encontrar apartamentos de 50 à 60 metros quadrados, pelo valor de R$ 6.000,00, durante os seis dias de festas. Quantia esta que pode variar a depender, obviamente, do local e do tamanho do imóvel.

O que não se pode duvidar é de se tratar de uma razoável quantia para um curto espaço de tempo.

Entretanto, não só de alegrias vive uma relação entre proprietários e inquilinos. Muitas situações desagradáveis podem surgir durante esse lapso temporal e alguns principais pontos devem ser destacados.

O locador, inicialmente, deve tomar todas as cautelas necessárias para evitar um futuro litígio junto ao locatário. Ou seja, deve aquele trabalhar com a ideia de medidas de prevenção, adotando de maneira ordenada todo o procedimento de praxe, no momento de locação do seu imóvel.

Exigir, caso possível e pactuado, antecipadamente o montante integral do valor cobrado para a locação do bem, conforme preceito contido no art. 49 da lei 8.245/91, ficando assim já respaldado em hipótese de inadimplemento após o período contratado.

Além disso, reduzir claramente a termo os pontos do contrato, como nome dos contratantes e as condições do pacto celebrado, com cláusulas que não deem margem a lacunas ou ambíguas interpretações, bastando ser simples e objetivo.

Outra cautela a ser observada é o cumprimento do prazo para permanência do locatário no imóvel. Verifica-se, conforme literalidade do art. 50 da lei do inquilinato, que ultrapassados 90 dias e havendo permanência do inquilino no imóvel, o contrato, inicialmente pactuado como temporário, automaticamente se converterá em indeterminado, desaparecendo, inclusive, o direito de o locador auferir a quantia devida antecipadamente, o que ensejaria hipótese de contravenção penal, de acordo com os ditames do art. 43, inciso III, da mesma lei acima mencionada.

Para evitar tal situação, caso o locatário se recuse a sair do imóvel mesmo após prazo compactuado, necessário se faz ajuizar uma ação de despejo, promovendo a retirada do inquilino e não possibilitando à conversão do contrato por tempo determinado em indeterminado.

Nesse mesmo sentido, na hipótese do imóvel ser alugado com mobília, de grande importância se faz a discriminação de cada móvel em contrato, bem como a condição a qual se encontram, no intuito de permanecer com as mesmas qualidades quando da devolução ao proprietário.

Passados tais pontos de cuidados a serem observados, a relação contratual entre as partes pode ser perfeitamente sadia, caso ambos se mantenham em conformidade com a lei superior a todas aquelas codificadas em nosso ordenamento jurídico. A lei da ética, boa-fé, moralidade e honestidade entre estes, que antes de contrates, são seres humanos isonômicos, os quais devem manter a dignidade na reciprocidade de atitudes, independentemente de qualquer lei que as a regule.

*Advogado. Graduado pelo Centro Universitário Jorge Amado. Membro do Núcleo Construção do MBAF Consultores e Advogados, escritório membro da REDE LEXNET. construcao@mbaf.com.br

VANTAGENS DA RESOLUÇÃO DE CONFLITOS ATRAVÉS DA MEDIAÇÃO E ARBITRAGEM

MBAF - Marcele Alves Bomfim

Apesar da pouca propagação, a mediação e arbitragem são técnicas alternativas legítimas e eficazes para resolução rápida e econômica dos conflitos que versem sobre direitos patrimoniais disponíveis, consistindo na administração e extinção de litígios sem prejuízo de qualquer das partes, com agilidade processual, credibilidade e sigilo total, haja vista não haver publicidade comercial negativa.

Trata-se de um meio privado de solução de conflitos em que o litigio oriundo de contratos em geral ou de responsabilidade civil é submetido a um árbitro possuidor de grande conhecimento na área do conflito, excluindo a interferência do Poder Judiciário. Esse árbitro é escolhido livremente pelos interessados, que depositam total confiança na pessoa escolhida, a qual deverá ser independente e imparcial, sem qualquer interesse pessoal no julgamento da causa e não poderá trazer prejuízos para qualquer das partes.

A mediação consiste na utilização de métodos psicológicos que objetivam a conciliação das partes de forma satisfatória para ambas, revelando-se um facilitador da comunicação anteriormente interrompida pela desavença. A arbitragem, por sua vez, é exercida de forma a conferir força à solução da controvérsia através de uma sentença irrecorrível, vez que foi obtida através da anuência das partes e sem qualquer prejuízo para as mesmas.

A única hipótese de reclamação acerca da mediação e arbitragem junto ao Poder Judiciário é na ocorrência de grave violação do direito de defesa.

Os instrumentos utilizados para adoção deste procedimento são: a cláusula compromissória, que é inserida no contrato antes de surgir o conflito; e o compromisso arbitral, que é um documento elaborado em separado e posterior ao surgimento do conflito.

No ramo imobiliário, pode-se utilizar este método mais célere, econômico, vantajoso e com mesma força de Sentença Judicial, sendo inclusive considerado título executivo extrajudicial (como o cheque) na aquisição de terrenos, terceirizações de serviços, aquisição de materiais, construção, incorporação, compra e venda, aluguel e administração do imóvel.

Para ilustrar, podemos citar as situações de atraso no pagamento da mensalidade condominial, em que o inadimplente compromete-se no pagamento dos atrasados através da mediação e arbitragem e, em caso de descumprimento, pode-se rapidamente executá-lo judicialmente num encurtamento de burocracias, tempo e dinheiro.

Outra situação fática em que é bastante positiva a utilização da arbitragem é quanto a famigerada briga de vizinhos, incômodos relativos a reformas, colocação de calha, deslocamento de janela, barulho, infiltração e outros mais. Nestes casos geralmente não há conciliação acerca da melhor solução para os transtornos e estes podem perfeitamente ser resolvidos através da mediação e arbitragem.

A inclusão da cláusula compromissória nos contratos ou do estabelecimento do compromisso arbitral na solução de litígios no ramo imobiliário reduzirá de forma significativa os contenciosos cíveis, consumeristas e trabalhistas, com grande eficiência, redução de custos e de tempo, além de garantir o aumento da credibilidade das empresas que adotem tal procedimento, uma vez que deixarão de existir conflitos, havendo, inclusive, uma publicidade positiva.

Marcele Alves Bomfim, Advogada associada ao MBAF Consultores e Advogados S/S. Graduada em Direito pela Universidade Católica do Salvador (UCSAL), registrada na OAB em 2009. Membro do Núcleo Construção do MBAF Consultores e Advogados.