Atrasos na entrega de imóveis

Por Marcele Alves Bomfim, advogada do MBAF.
ARTIGO

Com as facilidades introduzidas pelas novas políticas econômicas brasileiras; com melhores condições de pagamento; desburocratização de financiamentos e outras opções; sair do aluguel e adquirir um imóvel próprio tornou-se um sonho real.


Aliado a isso, ocorreu um boom imobiliário, vez que as mesmas facilidades que foram disponibilizadas aos particulares, beneficiaram as construtoras, que, além das facilidades na aquisição de capital, tiveram incentivos na maior disponibilidade de concessão de licenças para construírem em diversos locais das cidades.


Porém, todas essas facilidades e benefícios esbarram na dificuldade de disponibilidade de profissionais habilitados e capacitados para a execução de todo esse plano de crescimento. Há uma escassez de mão-de-obra para construção e finalização desses empreendimentos imobiliários, com consequentes indisposições entre construtoras e proprietários, inclusive com atrasos na entrega de imóveis comprados na planta.


Infelizmente, se tornar mais uma vítima desses dissabores passou a ser mais regra que exceção, e mais uma vez ficamos a mercê de políticas públicas para resolução desse problema que cresce a medida que se ofertam imóveis no mercado imobiliário.


Na mesma proporção que houve incentivos financeiros e fiscais para construtoras e particulares interessados em adquirir imóveis na planta, deve haver incentivos educacionais, principalmente para profissionalização e aperfeiçoamento de pessoal no que tange o déficit operacional das construtoras.


A disponibilização de cursos profissionalizantes, de reciclagem e aprimoramento das habilidades específicas dessas pessoas e profissionais que já se encontram no mercado de trabalho acarretará uma melhora nos serviços prestados para composição, finalização e entrega de imóveis novos, beneficiando as construtoras, os empregados e, principalmente os novos proprietários que irão aguardar o tempo inicialmente acordado para entrega de seu bem.


Além disso, a dificuldade das inúmeras greves dos operários da construção civil, que resolvem parar a execução dos trabalhos no curso do prazo para entrega dos imóveis, será sanado ou, pelo menos, diminuído, já que a oferta de mão-de-obra, principalmente qualificada, estará em alta, inclusive com diminuição do desemprego, vez que muitos terão oportunidade de ingressar no mercado de trabalho.


Outro obstáculo que também contribui para o atraso nas entregas dos imóveis novos são as dificuldades enfrentadas para conseguir a liberação do habite-se e posterior entrega das chaves. A burocratização encontrada na esfera municipal, com as diversas exigências para esta liberação, prazos que não são cumpridos e a desorganização nos setores das prefeituras só corroboram com as demoras.


Enfim, além de todas as possibilidades, já exaustivamente aventadas em outros artigos, acerca das precauções e soluções aos atrasos na entrega de imóveis, há necessidade de entender a causa desses problemas que ocasionam essa demora para buscar sua solução definitiva ou, pelo menos, que diminua os transtornos que são enfrentados não só pelos novos proprietários, mas também pelas construtoras.


Marcele Alves Bomfim. Advogada e membro do Núcleo de Negócios – Construção do MBAF Consultores e Advogados S/S. Pós graduanda em Direito Processual Civil pelo JusPodivm.

Artigo publicado no CLIPIMOBILIÁRIO.

Reajuste de aluguel cresce mais que a inflação.

IBGE: Reajuste do aluguel residencial subiu mais que a inflação.

Por Saulo Aguiar, estagiário do MBAF.
ARTIGO

Com o verdadeiro salto dado pela economia brasileira nos últimos anos, muitos cidadãos tiveram a oportunidade de se elevar nos patamares das classes sociais. A evolução mais gritante ocorreu na transferência de indivíduos das classes D e C. Muitos deles saíram da chamada linha da miséria para, enfim, conseguirem vislumbrar algo mais digno na vida.

Além da evolução econômica, projetos governamentais influenciaram diretamente para essa nova realidade. O Bolsa Família e o Minha Casa Minha Vida são exemplos de facilidades e benefícios que chegaram ao alcance daqueles mais necessitados.

Como grande parte das vertentes da economia brasileira, a construção civil e o mercado imobiliário chegaram, e ainda permanecem, no ápice do seu desenvolvimento. Nunca se construiu tanto no Brasil. Somente como referência a tamanha evolução, especialistas preveem a construção de 520 condomínios residenciais até 2012 em São Paulo, uma média de 10 condomínios construídos a cada semana!

Com base nessa realidade, pode-se concluir que a disponibilidade de imóveis nas grandes capitais está se equiparando à sua demanda, correto? Errado! Com o já mencionado enriquecimento das classes C e D, a procura por imóveis populares é enorme, e diante dessa grande procura, a oferta se torna cada vez menor, o que gera um desconfortável aumento nos preços, principalmente para aqueles que dependem do aluguel.

Segundo o IBGE, o reajuste do aluguel residencial subiu mais que a inflação. A locação de imóveis tem seus valores ajustados, em sua maioria, com base no IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado), o qual teve uma alta de 12,42% nos últimos 12 meses, enquanto o da inflação foi de 5,92% no mesmo período.

Mesmo diante deste cenário, a população emergente não abre mão de moradias cada vez mais confortáveis e bem localizadas. Em São Paulo, por exemplo, apesar da alta nos preços, até nos imóveis em construção já há fila de espera para aqueles interessados em locar. Um momento extremamente propício às incorporadoras e imobiliárias, que têm uma rentabilidade praticamente certa diante do mencionado.

Outro fator positivo para os empresários é a aparente retomada do “êxodo rural”, no qual habitantes do campo migram para as cidades grandes na busca, e quase certa conquista, de um emprego.

A construção civil atingiu um nível no qual a oferta de emprego é tamanha e os salários cada vez maiores, que faz trabalhadores como porteiros e zeladores mudarem de ofício, transformando-se, por exemplo, em eletricistas.

Aparentemente a alta no percentual do aluguel, acima da inflação, não está coibindo a futura classe média, tampouco as grandes incorporadoras, de investirem na realização do sonho da maioria dos brasileiros, ter um teto pra morar. Graças a esse vislumbrante desenvolvimento, a incessante corrida por uma vida melhor possivelmente terminará em final feliz.

Saulo Aguiar. Estudante de Direito e membro do grupo de negócios de Construção do MBAF Consultores e Advogados. construção@mbaf.com.br

Artigo publicado no  CLIPIMOBILIÁRIO.

As inovações prejudiciais do programa "Minha casa, minha vida".

Por Gabriela Pereira, advogada do MBAF
ARTIGO

As últimas inovações do Programa minha casa, minha vida (MCMV) não permitem que a Caixa Econômica Federal financie imóveis que foram ou estão sendo construídos em ruas sem asfalto, sem redes de água, esgotos e energia elétrica, porém estas tendem a causar diversos prejuízos àqueles que necessitam dos benefícios para adquirir a casa própria.

Contudo, a CEF (Caixa Econômica Federal) alega que estas modificações servem para dar tratamento igualitário aos pretensos participantes do programa, bem como garantir a qualidade dos imóveis que serão financiados.

O que precisa ser lembrado é que o MCMV tem por objetivo primordial garantir a moradia, direito este, devidamente assegurado na Constituição Federal, porém com tantas exigências, além de prejudicar muitos construtores, estas ainda poderão frustrar o grande sonho da casa própria.

Em muitos casos, o futuro proprietário já teve o crédito aprovado e as novas exigências consequentemente irão aumentar o valor do empreendimento, aumento este, que poderá resultar em entraves para liberação do financiamento pela instituição financeira.

Além disso, essas regras mudaram agora, quer dizer, após a aquisição do crédito e construção de diversos imóveis. Assim, se as regras podem ser modificadas a todo o momento, o programa causa uma insegurança aos futuros proprietários, bem como aos construtores que investiram capital para construir os imóveis com base nas regras antigas, que para todos eram definitivas.

Atualmente, há diversas obras paradas em todo o Brasil, porque os construtores talvez não tenham como pagar seus funcionários, por consequência, sequer sabem se vão conseguir vender as unidades que estão sendo construídas ou já foram.

Diante disso, o que poderia melhorar este caos seria a CEF dilatar de forma razoável o prazo para que as próximas unidades a serem construídas se adéquem às novas regras, não devendo estas ser aplicáveis às unidades que já estão com mais de 50% da obra concluída, o que evitaria prejuízos, danos e transtornos para as partes envolvidas.

Gabriela Pereira dos Santos. Advogada e  condutora do núcleo de negócios de Construção do MBAF Consultores e Advogados. Pós - graduanda em Direito Imobiliário (UNIFACS).

Artigo Publicado do CLIPIMOBILIÁRIO.

Fundos imobiliários superam compra e venda de imóveis como forma de investimento.

           Por Gabriela Pereira, advogada do MBAF.
ARTIGO

Com o famoso “boom imobiliário” muitas pessoas têm procurado obter cada vez mais, imóveis como forma de investimentos, de forma a aplicar os seus recursos, seja com o intuito de alugar o imóvel depois de construído ou vender por um preço superior ao que adquiriu.

Cumpre esclarecer que nem sempre essas opções são as mais rentáveis, uma vez que a manutenção de um imóvel exige um alto custo, possibilidade de inadimplência dos locatários e a revenda, além de ser burocrática e demorada, possui baixa liquidez.

Na década de 80 surgiu em Portugal a modalidade de investimento que tem “feito a cabeça” dos investidores, o investimento em fundos imobiliários, investimento mais seguro, mais rápido, mais rentável e isento de tributação.

Os fundos imobiliários são investimentos lastreados em imóveis com rendimentos provenientes de aluguéis e lucros de determinado imóvel, como, por exemplo, shoppings centers.

Quem investe em fundos imobiliários tem isenção tributária, entretanto quem recebe a renda do aluguel de um imóvel sobre o valor recebido irá incidir imposto de renda.

O investimento inicial para aquisição da cota de um fundo custa em média R$ 1.000,00 (um mil reais), enquanto para adquirir um imóvel é necessário ter em média R$ 70.000,00 (setenta mil reais), dependendo da localização e da estrutura do imóvel.

Entretanto, quando se adquire um imóvel com o intuito de alugá-lo como forma de investimento o proprietário deverá prever a possibilidade de inadimplência do locatário e os custos com manutenção deste, preocupação esta que não irá existir no caso de adquirir uma cota no fundo imobiliário, pois o risco de inadimplência do inquilino é muito menor, e mesmo que haja, não irá prejudicar diretamente os proprietários das cotas.

Ademais, os fundos imobiliários são práticos, pois para a compra e venda de um imóvel é necessário a intermediação de um corretor, certidões, impostos, enquanto na compra e venda de um fundo a negociação é feita pela BOVESPA, da mesma forma que é realizada a compra ou venda de ações, ou seja, com um clique.

Por derradeiro, quando se adquire um imóvel para ter como renda seu aluguel, em razão de seu alto custo o proprietário fica á mercê somente do pagamento mensal daquele aluguel, entretanto quando a renda decorre de um fundo imobiliário haverá diversificação de fundos em razão do seu baixo custo. Desta forma, um investidor poderá adquirir diversos fundos de imóveis distintos, usufruindo de diversas rendas.

A maior vantagem ao investir em um fundo imobiliário são as distribuições mensais, pois ao adquirir uma cota o repasse do lucro da cota parte é pago mensalmente através de uma transferência para a conta corrente do proprietário.

Ante o exposto, resta clarividente que ainda que investir na compra de imóveis seja uma boa opção, as novidades trazidas pela implementação dos fundos imobiliários, trouxe a oportunidade aos investidores de diminuir os riscos, os custos com a administração e manutenção, aumentando a rentabilidade.

Gabriela Pereira é advogada Cível, membro e condutora do Núcleo Construção da MBAF Consultores e Advogados e Pós graduanda em Direito Imobiliário pela Universidade Salvador (UNIFACS).

Artigo Publicado no Portal VGV.